租屋快課力2024【房客篇】14-租給未成年人要注意什麼？合約、同意書、保證人、戶籍謄本、簽約對象

5168實價登錄比價王 閔編
寒暑假是學生租屋旺季，關於未成年人租房的問題，房東們又開始一輪討論。
房客A：未滿18歲可以簽約嗎？
房客B：跟未成年人直接簽約好？還是跟他的家長簽約好？
房客C：要經過家長同意吧？要簽同意書嗎？怎麼驗證他們的監護關係？
房客D：請家長簽連帶保證人，可以保障我的權益嗎？
房客E：未成年人欠租、神隱怎麼辦？
 
常見的未成年人租房問題，解答如下！
租屋快課力2024【房客篇】14-租給未成年人要注意什麼？合約、同意書、保證人、戶籍謄本、簽約對象
 
1.未成年人可以簽約租房嗎？可以，但是...
未成年人可以簽約租房，但需要監護人同意。
 
我國民法規定18歲成年，未成年為限制行為能力人。
民法規定他簽約時，需要監護人事先或事後承認此合約有效，這份合約才是有效合約。
 
但是，民法裡又有一條：因日常所必需之行為，不受此限。
看起來又好像允許未成年單獨簽約，不需經過監護人同意的樣子。
所以，究竟未成年人可以單獨簽租約，還是要經過監護人允許呢？
 
從實務上來說，普遍認為是未成年人租房，需要取得監護人允許！
 
2.租給未成年人，被控租約無效不給房租，怎麼辦？請求賠償
 
我是房東，我把房子租給未成年人，當時未獲得監護人同意書，約定幾個月之後再給租金跟同意書。
但出租幾個月之後，監護人說我不同意他租房，租約無效，不給租金。
 
那麼，我就不能收取租金了嗎？
 
不是的，房東還是可以收取租金。
因為，房東可以依據房客取得利益沒有法律上的原因，向他索要相當於租金的不當得利。
 
3.與未成年人簽租約，房東要注意什麼？可以，但是...
 
如果與未成年人簽訂租約，建議房東參考以下指南，保障自己的權益
 
．檢查證件，驗證簽約的對象是否已成年
．取得監護人同意書
．要求監護人在租約的連帶保證欄簽名，並注意不要讓房客自己代簽父母的名字
．驗證監護人關係，記下證件上的地址，便於聯絡或寄發公證信函
 
4.簽保證跟連帶保證人，有什麼不一樣？可以向連帶保證人直接求償
 
．保證人：要先向簽約者要求賠償，沒有執行到的時候才能找保證人
舉例：假設房客沒交房租，房東要先向房客要房租，沒要到才可以找保證人要
 
．連帶保證人：可以向簽約者或連帶保證人求償，甚至同時求償
舉例：假設房客沒交房租，房東可以直接向連帶保證人要房租
 
5.租給未成年人，我該跟他本人簽約好？還是跟他父母簽約？與他本人簽約
 
由於房子實際使用人為該未成年人，因此建議與他本人簽約。
 
－簽約時，建議取得以下文件
．監護人同意書
．監護人親自在租約的連帶保證人欄上簽名
．留下父母的聯繫方式
 
－簽約時，檢查以下證件
．戶口名簿
．簽約人身分證
．監護人身分證
 
以此驗證驗證監護人關係為真，獲得戶籍地址，影印拍照留存
 
這樣在日後若有提前退租、未繳租金、退租時房屋未原狀歸還時，可以聯繫他的監護人處理。需要尋求法律途徑時，寄送存證信函。
 
 
參考資料：
律師教你簽租約：房東、房客必知的租屋法律知識，作者：劉琦富
民法　第77條：限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。但純獲法律上利益，或依其年齡及身分、日常生活所必需者，不在此限。
民法　第78條：
限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效。
限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。
民法第 745條：保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。
 
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