租屋快課力2024【房東篇】8-房東直租／二房東／包租代管／代管／社會住宅有何不同？

5168實價登錄比價王 閔編
房東A：老師～剛剛有人打電話來說要幫我們包租代管，那是什麼啊？
房東B：房仲說房子出租申請社會住宅可以省稅，什麼意思？
小編：房子出租還分這麼多種的嗎...
老房東：唉～為什麼你們都搞不清楚啊？讓我來～～
5168實價登錄比價王
 
🙋一句話搞清楚各種出租型態
 
1.房東直租：房東直接對房客．自己招租，自己管理
2.二房東：甲向屋主租房子，再出租給乙丙丁
3.包租代管：甲公司向屋主租房子，整理後由甲公司出租給乙丙丁（甲公司簽約），並附專業管理
4.代管：屋主自行招租並與房客簽約，乙公司提供管理服務
5.社會住宅：屋主將房子委託給業者代管或包租代管，並登記為社會住宅
🙋收費怎麼算？
 
假設林媽媽有一間位於台北市大安區的閒置公寓三房（民國110年取得），她以2萬元出租...
 
1.房東直租：
－收入：林媽媽直接對房客收租兩萬元。
－出租期間：每年所得稅時需報房租所得稅
－持有稅：持有時的房屋稅、地價稅
－出售稅：出售時的房地合一稅均不能享受自用優惠，也不能重購退稅。
 
2.二房東：林媽媽租給小王，小王再租給別人
－收入：林媽媽對小王收租兩萬元，小王再租給別人，每月收租三萬元（小王賺一萬元）
－出租期間：林媽媽與小王，每年申報所得稅時需報房租所得稅
－持有稅：林媽媽持有時的房屋稅、地價稅
－出售稅：林媽媽出售時的房地合一稅均不能享受自用優惠，也不能重購退稅。
 
3.包租代管：林媽媽把房子租給A公司，A公司整理後租給別人
－收入：
林媽媽對Ａ公司收租兩萬元
A公司租給別人，每月收租五萬元＋10%管理費（A公司賺價差30000＋管理費5000=35000）
 
－出租期間：林媽媽與A公司，每年申報所得稅時需報所得稅與營收稅，Ａ公司可報營業費用
－持有稅：林媽媽持有時的房屋稅、地價稅
－出售稅：林媽媽出售時的房地合一稅均不能享受自用優惠，也不能重購退稅
 
4.代管：B公司幫林媽媽找到房客，林媽媽跟房客簽約，B公司提供管服務
－收入：
B公司：
幫林媽媽找到房客，向房客收半個月服務費（法定上限1.5個月）
為林媽媽提供租屋管理服務，向林媽媽每月收10%服務費（一般10%~15%）
 
林媽媽：每月收到租金兩萬元（還要向房客支付10%服務費）
 
－出租期間：林媽媽與B公司，每年申報所得稅時需報所得稅與營收稅，Ａ公司可報營業費用
－持有稅：林媽媽持有時的房屋稅、地價稅
－出售稅：林媽媽出售時的房地合一稅均不能享受自用優惠，也不能重購退稅
 
👨‍🏫包租代管VS代管：
包租代管把房子租給業者，業者一般會裝潢後出租，收更高的價格賺價差。
代管呢，房東直接與房客簽約，只是使用業者的招租與管理服務，僅每月支付管理費。
 
5.社會住宅：
林媽媽參加政府的社會住宅包租代管，把房子以市價八折16000元委託給C公司包租代管
C公司將房屋出租後，向房客收市價5~8折的租金
 
－收入：林媽媽收租金16000元
 
－出租期間：
林媽媽可獲得政府補助之每年1萬元修繕費、居家安全險、租約公證費
免付找仲介出租時需付的服務費
當房客未付房租時，可獲得政府代墊的房租收入
C公司向政府請款服務費用（且免營業稅）
 
－持有稅：林媽媽的所得稅、房屋稅、地價稅可獲減免
 
－出售稅：林媽媽出售時的房地合一稅均不能享受自用優惠，也不能重購退稅
 
👨‍🏫民間包租代管VS政府社宅包租代管
民間包租代管：
只有業者與房東交易，業者可自由決定出租價格，所以一般房東可收原價，但不享有社宅的各種減免。
 
政府社宅包租代管：
有政府參與，房東出租價格需低於市場八折，業者也不能租高價。
房東與業者均可享有政政策優惠，政府可確實掌握此房屋為出租。
 
 
🙋每種出租型態的注意事項
 
1.房東直租：
傳統的租賃方式，通常租金較低，屋況為原始屋況，也有房東同住的現象。
房東與房客通常沒有經過法律程序，若發生糾紛較難處理。
例如房東年邁無法管理房屋，房客不繳租時比較麻煩。
 
2.二房東：
沒有法律保障，且容易發生金錢糾紛。
例如二房東收租後失聯，房東收不到房租找來房子將房客驅離，房客將求償無門，房東處理起來也費神費力。
 
3.包租代管：
需要慎重挑選包租代管業者，了解其經營方式，簽合約並公證。
若房東租給好的包租代管業者，可以獲得每月的穩定租金、一個經過整理的房子，是一個不錯的選項。
 
4.代管：
同樣需要慎重挑選有信譽的代管業者，了解其經營方式，簽合約並公證來保障自己的權益。
 
5.社會住宅：
由於有政府的參與，獲得保障的同時，此房屋也確實有了出租事實。
若有出售房屋的計畫時，需考慮房地合一稅、重購退稅的影響。
另由於社宅有幫助弱勢之性質（弱勢群體可申請租金補助），若在意出租對象，也需要評估。
 
以上～各位房東是否更了解這些租屋型態？選擇適合自己的服務吧！
 
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