租屋快課力2023【房東篇】1-讓房客入籍，對我會有什麼影響嗎？

5168實價登錄比價王 閔編
小編：夏日炎炎工作好累，好羨慕房東可以在家躺著收租啊～
房東：不！大錯特錯！當房東也是有很多煩惱的～比如說「房客提出要入籍，會不會對我有什麼影響呢？」
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🙋房客為什麼要入籍？

民間租戶籍最見的用途，是「讓小孩入學」，比如以台北市「額滿國小」為例，112年的入學分發規則中就有要求要設籍才能參與分發。
小朋友、爸爸及媽媽3人（或小朋友跟監護人）要在當年度3月20日前，共同設籍在「額滿學校」學區內同一戶籍。
　　　　　　　　　　　　　　-資料來源：台北市112年國小新生分發問題解答
租客擁有戶籍，除了可以讓小朋友上心儀學校，還可以享受在地戶籍的種種權利，例如
1.參加當地選舉
2.參與當地里民旅遊，領取活動禮品
3.獲得當地政策福利，例如租屋補貼、生育補貼、低收入補助
4.獲得當地特有福利，例如離島交通優惠、金門的配酒福利
 
擁有戶籍用處多多，所以自然會有房客希望租房時能入戶籍。
 

🙋房東可以拒絕房客入籍嗎？

於法律與行為上都不能，因為
1.房東不得在租約上禁止房客入籍
2.房客可憑居住事實（即租屋合約）向戶政事務所申請入籍，不需要房屋權狀、房屋稅單、房東同意書，甚至租屋合約也不需要公證。
 
相關法源如下
內政部－住宅租賃定型化契約，不得記載事項第四條「不得記載承租人不得遷入戶籍。」
行政部－消費者保護法
第17條，「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」
第56-1條，「經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰。」
戶籍法第17條
「由他鄉（鎮、市、區）遷入3個月以上，應為遷入登記。」
最高行政法院56年判字第60號判決
「遷徙是事實行為，遷徙登記自應依事實認定之。」
「本人所租賃之房屋，提出未經公證之租賃合約，加上查居住事實即可入籍。」
 
雖然戶政事務所在受理遷入時，可能會徵求房東同意，但程序上，只要有簽訂租賃合約，房客是可以自行遷入戶籍的。

🙋讓房客入籍，會有什麼影響？

（一）要多花錢
由於讓房客持租約入籍，證明您有出租行為，當出租行為被國稅局勾稽到時，您就無法享受自用的稅率與優惠。
範圍包括：
1.持有時，無法享有自用住宅稅率
2.出租時，所得稅可能會增加
3.賣出時，無法享有自用住宅優惠
 
（二）潛在困擾
1.如果房客有官司訴訟，或著欠債欠稅等糾紛，政府與機構都要到戶籍地址完成程序，比較麻煩
2.會收到寄給房客戶籍地址的信件，可能要負保管之責
3.房客租約到期未遷出，需要為其辦理遷出
 
其中大家最常討論的，是「多花錢」的部分，所以我們來看看法條喔～
 
1.持有時，無法享有自用住宅稅率
  自用稅率 非自住稅率 計算方式
房屋稅
 1.2% 1.5%~3.6% 房屋課稅現值 × 稅率
地價稅 2‰ 10‰~55‰ 課稅地價 × 稅率
 
2.出租時，所得稅可能會增加
按照所得稅法規定，出租之所得也應納入每年報稅的範圍，如果您原先沒有報稅，現在要報稅的話，那麼您的應納稅額會增加，可能也會造成級距上升而稅負增加。
舉例：
 
小明單身，無撫養與教育等特殊扣除額，今年每月薪資收入三萬，房租收入三萬，收押金共十萬。
則房租報稅與不報稅的試算如下：
 
🤑不報房租收入：免繳稅
小明年入3萬，年收入36萬，免繳稅
因為免稅額9.2萬＋單身標準扣除額12.4，薪資扣除額20.7萬，只要年收入低於42.3萬，就不用繳稅
 
🤑報租金收入：7149
小明今年收入概況如下
薪資收入：36萬
租賃所得：36萬，按57%報稅，金額205200
押金收入：10萬，按中華郵政一年期定存利率0.78%計算收入，為780元
 
則小明今年應繳稅額為565980-423000=142980，142980*5%=7149元
423000=免稅額9.2萬＋單身標準扣除額12.4，薪資扣除額20.7萬
5%=所得淨額為0~560000，稅率為5%
因為有入戶籍=有租屋事實，有可能會被政府查稅，所以建議房東按照房屋所得報稅
而小明的案例中，有報租金收入與沒報租金收入比較，每年所得稅增加7149元
 
那麼，如果被抓到逃漏稅會怎樣呢？
按照《稅捐稽徵法》規定，房東除了要補稅，還可能會被處稅額2~3倍的罰緩喔。
 
3.賣出時，無法享有自用住宅優惠
名稱 自用稅率 非自住稅率
土地增值稅
 10% 或 重購退稅 20%~40%
房地合一稅
400萬以下免稅
400萬以上10%
或 重購退稅
20%
30%
40%
由於房地交易金額到，買賣時是否能使用自用稅率，會大大影響稅金的支出喔！
 
資料來源：我的E政府，土地稅法，稅務局
 

🙋共同戶與單獨戶有什麼差別？

單獨戶＝單獨生活戶
共同戶＝共同生活戶
 
🚴‍♂️什麼是共同戶？
1.房東是戶長，讓房客遷入自己的共同生活戶，則房客為房東的戶口成員之一
2.遷入時需要房東提供戶口民簿
3.遷入共同戶為寄居關係，若因入學需要入籍，當學校要求為「不是寄居」時，可能會遇到問題
舉例：112年公立國民小學新生分發說明中，對額滿學校對戶籍的要求包含
（1） 小朋友、爸爸及媽媽3人（或小朋友跟監護人）要在當年度3月20日前，共同設籍 在「額滿學校」學區內同一戶籍。
（2） 小朋友實際住在「額滿學校」學區內，而不是寄居
 
🚴‍♂️什麼是單獨戶？
1.自己在另同一門牌中，另分一戶，房客為戶長
2.持未公證租約即可單獨操作，不需房東同意
3.可滿足學校非寄居，父母與小朋友三人在同一戶的需求（舉例見上文）

🙋遷入戶籍的手續為何？

遷入戶籍的手續可參考內政部戶政司公布的遷徙證件彙整表，其中最常見的組合為
 
🐤單獨戶＋租約經公證
房客持「身分證＋舊的戶口民簿＋公證租約」，即可設籍
 
🐤單獨戶＋租約未經公證
1.房客持「身分證＋舊的戶口民簿＋租約」到租屋地的戶政事務所登記，經「戶政事務所或轄區員警查證居住事實」後，可辦理設籍
2.房客持「身分證＋舊的戶口民簿＋租約＋最近一年房屋稅繳納證明＋屋主同意書」可設籍
 
🐤共同戶
房客持「身分證＋舊的戶口民簿＋欲入戶之戶口名簿」，即可設籍
 
另外由於政策可能有所變動，建議您在租屋入籍之前，先致電詢問當地戶政事務所喔～

🙋租期已滿未續約，房客不把戶籍遷出怎麼辦？

如果租期已滿，房客不願意把戶籍遷出，房東可以怎麼做呢？
您可以按照以下法條，向當度戶政事務所申請「暫時將房客戶籍遷到該戶政事務所」。
「全戶遷離戶籍地，未於法定期間申請遷徙登記，無法催告，經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。」
 
以上就是關於房客入籍的全部內容，謝謝您的閱讀，請多多指教:D!!
 
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