租屋快課力【房東篇1】違章建築可以出租嗎？被拆了怎麼辦？

2021/1/29 上午10:03:12 實價登錄比價王編輯

違章建築可以出租嗎？答案是可以的

若房東在擁有全部產權之土地上搭建違章建築，雖然在法律上並不具有「建物所有權」，不能辦理合法產權登記，但出租違建的行為卻不算違法，實務上法院多數會認定建造人對違建有進行管理、使用、收益的權利，所以可以出租。

但為了維護房東與租客雙方的權益，身為房東，請顧及屋子出租狀態，包含最重要的安全的疑慮與住宅品質，若是頂加物件，有火災時逃難路線是否通暢，颱風來襲時，租屋處避風是否堅固，以及其他公寓樓層的人是否能自由進出頂樓，造成可能的危安等等，若房東無法給租戶這樣的保證與承諾，也會造成承租人的疑慮與不舒服，對雙方都沒有好處。

?有錢沒錢租個房子好過年，租房需求旺季即將到來，先加租屋比價王LINE ，快速通知搶贏別人！

?怎麼使用租屋比價王呢？攻略看這裡

但若承租的違建被拆除時，房客能向房東請求賠償嗎?

日前有網友發文求助，表示自己承租的房子被舉報違建，將遭主管機關拆除，很怕自己跟電影江南1970演的一樣，還在睡覺時突然有怪手來拆除，很是不安，問到底能不能要求房東賠償。

參照內政部營建署2020年公佈的數字，月平均拆除違建數超過2000件，一年就達上萬件，房東若被人檢舉違建，並已確認被拆除之時，要提前跟房客告知，並且補償其相關費用。依民法第423條，「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」因此若真被判決確定遭強制拆除時，承租人因未能依約使用，崔媽媽基金會曾表示，租客是能依法可向房東西求損害賠償，包含必須被迫提前終止租約之違約金、搬遷費、已裝設的第四台及網路費用都可算在內。但若房客在尚未有拆除事實發生前就向房東提出搬離的話，就算是中途解約，要付賠償金。

包租公律師蔡志雄表示，倘若出租屋危害到租客安全或健康之時，則可依照民法第424條 (承租人之契約終止權) 「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」政府針對只要頂加超過兩層以上將立即拆除，租客就可以依此規定主張終止租約。

房東在與房客簽約時，若在契約註明建物正在辦理都更，若有確定日期則會要求房客提前搬離，雙方有共識並白紙黑字載明在合約中，就不算違約，惟若確定拆除時間，但雙方租賃契約未到期，承租人仍可拿回保證金等等相關費用。