租屋快課力2024【房客篇】15-租約沒到期，不能租了怎麼辦？房東、房客合法終止合約說明

5168實價登錄比價王 閔編
租房子簽約一簽都簽一年兩年，甚至無期限合約，但如果有事發生，房東或房客可以終止租約嗎？
房客A：合約簽一年，但是中途有事需要終止，這樣一定算違約，不能退押金嗎？
房客B：什麼情況下，房客可以要求終止合約並退押金？
房東C：房東可以要求房客提前終止合約嗎？
房東D：房客欠租可以不租給他嗎？流程怎麼走？
房客&房東：聽說提前通知就可以不被罰違約金，提前多久呢？怎麼通知？
 
常見的終止合約問題，解答如下！
租屋快課力2024【房客篇】15-租約沒到期，不能租了怎麼辦？房東、房客合法終止合約說明
 
一般來說，普遍租屋簽的是內政部「住宅租賃定型化契約」
其中規定：
1.房客若有欠租、違法使用、擅自轉讓、損毀房屋等行為，房東可以對房客終止合約，房客不能要求賠償．
2.房東如果不修繕房屋、住宅不宜居住、房客重病或去世，房客可以請房東終止合約，房東不能要求賠償．
3.需要提前1~3個月通知，如果沒有按照規定提前告知，房東房客雖然可以終止合約，但需賠償最高一個月的違約金．
 
1.在什麼情況下，房客可以終止合約?
 
房客可以終止租約的狀況
1.出租住宅不適合居住或租賃時約定目的之使用（例如租店面，但房屋狀況已不適合當店面），並有修繕之必要，經房客定相當期限催告，仍不於期限內修繕。
 
2.出租住宅因不可歸責房客的原因，房屋一部分滅屍，存於部分不能達租賃之目的。（例如出租住宅，但因鄰損導致屋頂坍塌，無法再繼續居住）
 
3.出租住宅有危及房客或其同居人之安全或健康之瑕疵；房客於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。（例如出租住宅為海砂屋，影響居住者的健康）
 
4.房客因疾病、意外需要長期療養。（需要檢附登記有案之醫療機構，出具六個月以上之療程證明）
 
5.因第三人就租賃住宅主張其權利，致房客不能為約定之居住使用。
 
6.房客死亡，繼承人可主張終止租約
 
必須提前通知
 
1.房客要在終止前30日檢附相關事項，以書面通知房東
 
2.可以到郵局掛號寄存證信函，房東簽收或著管理員簽收都可以算送達
 
3.預防通知送達時房東拒收，或著沒人收，建議提前寄通知，例如提前35天寄出
 
4.若因房屋危險終止租約，可以不用提前通知
 
2.在什麼情況下，房東可以終止合約?
 
房東可以終止租約的狀況
 
1.房東為重新建築而必要收回。
 
2.房客遲付租金之總額達二個月之租金額，經房東定相當期限催告，仍不為支付。
 
3.房客積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經房東定相當期限催告，仍不為支付。
 
4.房客擅自變更建築用途，經房東阻止仍繼續為之。
 
5.房客違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經房東阻止仍繼續為之。
 
6.房客擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。（房客租住宅全部或一部分給他人時，需經房東同意並簽屬轉租同意書）
 
7.房客毀損租賃住宅或附屬設備，經房東定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
 
8.房東未經房東同意，擅自進行室內裝修。
 
9.房客未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
 
10.房客進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。
 
必須提前通知
 
1.建物重建需要提前三個月通知房客，其他提前一個月發通知
 
2.在未繳租金的情況下，在欠租未達兩個月時就要發催繳通知，欠租達兩個月時發催告，最終才能發終止合約通知，也就是說要發三次通知。
由於流程較長，建議一邊走法律程序，一邊找房客積極溝通，以解決問題為優先目的。
 
3.LINE通訊可作為證據，但關於欠繳租金或管理費的通知，建議用郵局掛號送存證信函，但也有貼在門上，以走道監視器畫面證明房客收到的方式。
 
 
參考資料：
律師教你簽租約：房東、房客必知的租屋法律知識，作者：劉琦富
住宅租賃定型化契約
 
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