租屋快課力2024【房客篇】13-合約禁止報稅、租補有效嗎？常見11條爭議條款懶人包

5168實價登錄比價王 閔編
台灣有300萬租屋族，他們如果在一起討論合約，會討論什麼呢？
房客A：請問～合約上寫禁止租補，我不能申請租屋補貼嗎？
房客B：我的合約寫禁止報稅，真的不能報稅嗎？
房客C：房東說報稅可以，但是他多繳的費用要我付，可以這樣嗎？
房客D：電費一度七元，這是可以的嗎？台電一度3~5元耶！
房客E：合約上說禁止養寵物，每月多繳1000清潔費，合理嗎？
 
我們把房客們的常見問題，整理成11條租屋爭議懶人包！
 
1.簽約時，房東約定「承租人在報稅時，不得申報租金支出」：無效
因消費者保護法，定型化契約應記載或不得記載事項之規定，此約定無效
 
2.簽約時，房東約定「承租人不得申請租屋補貼」：無效
因消費者保護法，定型化契約應記載或不得記載事項之規定，此約定無效
房客持有租屋合約即可申請租屋補貼，不需經過房東許可，且房東在合約記載的禁止申請補貼條文無效
 
3.簽約時，房東約定「應由出租人負擔之稅負及費用，若較出租前增加時，增加部分由承租人負擔」：無效
因消費者保護法，定型化契約應記載或不得記載事項之規定，此約定無效
 
4.簽約時，房東約定「承租人不得遷入戶籍」：無效
因消費者保護法，定型化契約應記載或不得記載事項之規定，此約定無效
 
但實際遷入戶籍時，戶政事務所所需文件常見有以下四種組合：
(1).公證合約書
(2).未公證合約書+屋主同意書
(3).未公證合約書+稅籍證明+水電費收據
(4).未公證合約書+戶政事務所人員上門查證居住事實
很多情況下需要房東的配合，如果希望能遷入戶籍，建議先與房東充分溝通
 
圖／內政部戶政司－遷入登記說明
 
5.簽約時，房東約定「以現況交屋，如果有發生瑕疵狀況，房東概不負責」：無效
因消費者保護法，定型化契約應記載或不得記載事項之規定，此約定無效
 
6.簽約時，房東約定「不同意轉租，出借給其他人使用」：有效
定型化契約應記載或不得記載事項未約定此內容，若未違反消費者保護法之相關規定，且經雙方同意，此約定是有效的
 
7.簽約時，房東「約定生活公約，例如負擔額外清潔費用，不能養寵物」：有效
若未違反相關規定，在簽約前已說明有此約定內容，且經雙方同意，此約定是有效的
 
8.簽約時，房東約定「違反特定事項，例如騷擾鄰居、吸食毒品、違反社區規約達若干次等事項，房東得中止合約，要求違約金、限期遷離」
前半段之禁止事項：有效
若未違反相關規定，在簽約前已說明有此約定內容，且經雙方同意，此約定是有效的
 
後半段之行為：不一定有效
在中止合約、要求違約金、限期搬離方面，定型化契約、民法有相關規定，需要根據實際情況辦理
法律流程嚴肅冗長，建議房客與房東協商溝通，有效友好解決問題
 
9.契約記載惜命條款「房客如在租屋處非自然死亡，讓套房成凶宅，減損房屋價值，承租人的監護人或財產繼承人必須連帶賠償，照價買下套房」
－消費者保護法：顯加重房客責任，違反平等互惠原則，無效
－證明出租方善盡「保管義務」：可能有效
 
若房客或房屋使用人，在室內輕生導致房屋價值減損，此條約直接生效的可能性較低，但出租方可依民法向繼承人或承租人請求損害賠償
 
10.房東約定電費收費方式「超過台電收費」：無效
－電費按照約定度數計費，超過電費單「當期每度平均電價」
－電費不按照約定度數計費，但超過電費單「每期電費總額」
 
違反定型化契約之應記載事項，無效
此規定於2024/7/15上路，在此之前簽的契約不溯及適用，除非租賃雙方同意適用新制
 
11.房東要求以下事項
－房客繳回契約書
－房客拋棄契約審閱期
－本契約之通知，僅以電話方式為之
因消費者保護法，定型化契約應記載或不得記載事項之規定，這些約定也是無效的喔！
 
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