租屋快課力2024【房東篇】12-我的房子出租變凶宅，可以求償嗎？

5168實價登錄比價王 閔編
房東A：如果房客輕生去世了，我可以求償嗎？
房東B：可以啊，如果是你直接租給他的，可以跟親屬求償。
房東C：很難耶，如果你是租給別人再轉租給他，很難求償成功！
小編：到底是可不可以呢？讓我們來看看法律怎麼判！
 
租屋快課力2024【房東篇】12-我的房子出租變凶宅，可以求償嗎？
 

🕵️‍♂️先說重點

1.房東跟房客直接簽約：因房客輕生去世造成的價值減損，房東可以向該房客之繼承人起訴求償
 
2.房東與承租人簽約，承租人轉租他人：承租人轉租給房客，但該房客輕生去世的話，可以由合約、善盡管理責任等部分向承租人起訴，但不一定能勝訴、獲得賠償
 
3.房東與租賃業者簽約，由業者包租代管：業者將該房產租給房客，但該房客輕生去世的話，可以由合約、善盡管理責任等部分向租賃業者起訴，但不一定能勝訴、獲得賠償
 
4.房東與房客簽約，房客給他人使用：因該房客輕生去世造成的價值減損，房東可以向房客求償
 

🕵️‍♂️狀況一：房東與房客直接簽約

舉例：黃阿姨把房子租給小黃，小黃在室內輕生去世，使房子變成凶宅，要便宜出售
 
這種情況下呢，黃阿姨可以用民法184條向小黃的繼承人請求賠償房屋減損價格。
如果房客在輕生時，造成房屋損害需要恢復原狀也可以提出。
法院會根據房屋估價、雙方攻防來判決賠償金額。
 
另外，
小黃的繼承人如果拋棄繼承的話，可以免除賠償。
小黃如果未成年，監護人須負賠償責任。
 
民法第 184 條
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
 

🕵️‍♂️狀況二：二房東與包租代管業者

舉例1：黃阿姨將房子租給小美，小美又將其中一間房子租給小黃，小黃在室內輕生去世
舉例2：黃阿姨將房子租給租賃公司A，租賃公司A將房子租給小黃，小黃在室內輕生去世
 
這種情況呢，黃阿姨的訴求、提出的證據，小美、業者A的攻防將成為訴訟勝負的關鍵！
 
常見的問題有
1.黃阿姨與小美的租約中，是否有約定禁止單個房間的轉租？
2.黃阿姨是否同意小美的轉租行為？
3.包租代管業者A與小美，有沒有依民法432條妥善管理房屋，例如注意小黃的精神狀態、制止其自傷行為，檢查攜帶物品，防範危險於未然
 
第 432 條
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
 
一般來說，房東要證明對方沒有盡到妥善管理，制止其自傷行為責任，是有難度的。
所以求償需要考慮使用哪種法條來起訴，並蒐集對應證據，來達到求償的目的。
 
😲小知識：惜命條款是有效的嗎？
惜命條款是什麼呢？
就是在房屋租約註記，提醒珍惜生命。
倘承租人因自殺而造成房屋價值的減損，出租人得向承租人的繼承人或其他連帶保證人，請求照房屋原市價收購或請求連帶賠償責任。
 
這個條款不一定有強制力，因為有台中市消保官認為，這條加註條款違反消費者保護法平等互惠原則，條款無效。
但是他在法庭上，可以作為業者善盡管理責任、房客明知輕生致死會減損房屋價值但仍然為之的證據，也可以作為求償的內容之一。
 
所以房東簽這個條款，可以為自己的房屋多加一層保障。
 

🕵️‍♂️狀況三：承租者將房子給他人使用

舉例：黃阿姨將房子租給小美，小美讓親戚入住，親戚在室內輕生去世
 
這種情況與第二種有所不同，為什麼呢？
因為狀況二承租者可以通過已盡善良管理責任，來免於賠償；
但狀況三如果用民法第433條起訴，被告負的是代為賠償責任，法律沒有規定她須負善良管理人之義務。
 
所以，小美就算提出「我有關心他」，「請護工24小時注意他」，也還是有可能會被法院判賠。
 
第 433 條
因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。
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