租屋快課力2024【房東篇】7-房客不繳租金、又找不到人怎麼辦？

5168實價登錄比價王 閔編
房東A：房客不見了，欠繳租金又連繫不上，怎麼辦？
房東B：拿鑰匙開門，把她東西丟掉再找人就好啦～
小編：不行吧？這是犯法的...
老房東：是犯法的！不行啊！要依法執行請租客走，聽我說～
5168實價登錄比價王
 
🙋房客欠租，房東做這些事會觸犯法律！
 
1.直接開鎖，把東西清走：觸犯侵入住居罪、毀損罪，可能引發幫助竊盜罪
2.斷水斷電：可能使強制罪成立
3.強制換鎖：可能使強制罪成立
4.找到房客，強討房租：因妨礙其行動自由，被判強制罪
 
以上都是刑法中的罪責，雖然因為牽涉到房客提告、舉證，最後不一定會被判刑，但牽涉到司法就是會有變數。
所以建議各位房東們不要用極端手段，優先用法律保障自己的合法權益。
🙋房東如何合法討回租金、收回房屋、保障自己的權益？
 
（一）合約中加上預防條款
在行政部的定型化契約之上，加上以下預防條款，若房客觸發即視為違約，房客需在房東指定期限內搬遷完畢、歸還房屋，並交付違約金
 
1.持繳租金達x月之金額，出租人催告後仍未繳租
2.有吸毒、大聲喧嘩等妨礙社區居住安全之行為
3.遺留物經房東催告七日後不取回，即視為放棄所有權
 
有了這些預防條款，相當於雙方約定在什麼情況下算違約，房東可收回房屋、追討違約金。
 
（二）進行公證
將租約進行公證，可以保證房東與房客雙方的權益。
若發生違約事項，不須訴訟就可請求法院強制執行，可以節省很多時間。
 
以台北市月租兩萬，公寓套房的狀況來說，公證費在2000~3000之間。
如果成為政府的社會住宅，還可以獲得3000元的公證費補助。
 
詳細費用與申請方式，可以看司法院公證費用說明。
 
（三）房客欠租且聯繫不上
這又分為以下幾種狀況
 
1.欠繳租金＋租約期限未到＋未達違約條件
房東可請法院強制執行欠繳部分的租金
 
2.欠繳租金+租約期限未到+達違約條件
房東決定按照上文提到的違約約定，請房客支付欠交租金、交還房屋、繳交違約金，並請法院強制執行
 
3.欠繳租金＋租約期限已到
房東可請法院強制執行，追討欠交租金、取回房屋
 
取回房屋之後，再結合上文提到的遺留物處理條款，通知房客取回物品。
若房客未取回即放棄所有權，房東可將物品丟棄，稍加整理後即可再找下個房客。
 
♥小提示：
雖然在這套程序之下，房東可已在法律保障的範圍內，達成收回房屋的目的。
 
但實務執行時，走法律程序需要時間、強制執行恐有變數。
因此建議房東們一邊走程序、一邊找房客溝通，能找到房客解決問題是最好的。
🙋房東：租約沒有公證怎麼辦？
 
那～我們就要提起訴訟，得到勝訴判決之後，再請法院強制執行來取回房屋！
由於要得到這個勝訴判決，要提出足夠證據、過程符合法律規範，時間會拉得非常之長。
 
如果租約沒有公證，從房客欠租到房東取回房屋，時間拉長到一年之久也是常事。
 
為什麼呢？
因為合約若有公證，房東遇到欠租情況，可直接申請強制執行，不需判決。
若沒有公證，房東需要滿足法律規定的每個要件再提起訴訟，取得勝訴判決再申請強制執行，需要很長的時間。
 
在欠租方面，房東依據的法源是民法第 440 條：

1.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

2.租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
因此當房客違約，假設房東有收押金兩個月，那麼房東需要
 
1.在房客欠租滿四個月之後才能催告。
2.經過舉證與判決的過程取得勝訴判決，再依判決請求強制執行。
3.房客離開之後，解決遺留物問題，重新整理招租
整個過程拖上一年是很正常的。
 
畫個時間軸更容易理解：
租屋快課力2024【房東篇】7-房客不繳租金、又找不到人怎麼辦？
點圖看清楚一點
 
那麼，在這個過程中，房東可以做什麼幫自己解決問題嗎？
有的！這邊有三個建議給各位房東們：
 
1.房客欠租滿時間後，立刻發存證信函，不要拖！
 
2.一邊走法律程序，一邊找房客談，要是能找到房客，談好條件、請他離開是最好的－－誰知道走法律程序的這一年中，會發生什麼事呢？
 
3.整個過程需要較強的執行力。若有必要可以找民間合法、有信譽、有經驗的業者，付費獲得他們的專業服務，達成目的同時也保護自己。
 
以上～各位房東們知道遇到問題，該怎麼解決了嗎？
您還有什麼問題想知道嗎？歡迎告訴我們吧！
 
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