租屋快課力2024【房東篇】7-房客不繳租金、又找不到人怎麼辦?
房東A:房客不見了,欠繳租金又連繫不上,怎麼辦?
房東B:拿鑰匙開門,把她東西丟掉再找人就好啦~
小編:不行吧?這是犯法的...
房東B:拿鑰匙開門,把她東西丟掉再找人就好啦~
小編:不行吧?這是犯法的...
老房東:是犯法的!不行啊!要依法執行請租客走,聽我說~
🙋房客欠租,房東做這些事會觸犯法律!
1.直接開鎖,把東西清走:觸犯侵入住居罪、毀損罪,可能引發幫助竊盜罪
2.斷水斷電:可能使強制罪成立
3.強制換鎖:可能使強制罪成立
4.找到房客,強討房租:因妨礙其行動自由,被判強制罪
以上都是刑法中的罪責,雖然因為牽涉到房客提告、舉證,最後不一定會被判刑,但牽涉到司法就是會有變數。
所以建議各位房東們不要用極端手段,優先用法律保障自己的合法權益。
🙋房東如何合法討回租金、收回房屋、保障自己的權益?
(一)合約中加上預防條款
在行政部的定型化契約之上,加上以下預防條款,若房客觸發即視為違約,房客需在房東指定期限內搬遷完畢、歸還房屋,並交付違約金
1.持繳租金達x月之金額,出租人催告後仍未繳租
2.有吸毒、大聲喧嘩等妨礙社區居住安全之行為
3.遺留物經房東催告七日後不取回,即視為放棄所有權
有了這些預防條款,相當於雙方約定在什麼情況下算違約,房東可收回房屋、追討違約金。
(二)進行公證
將租約進行公證,可以保證房東與房客雙方的權益。
若發生違約事項,不須訴訟就可請求法院強制執行,可以節省很多時間。
以台北市月租兩萬,公寓套房的狀況來說,公證費在2000~3000之間。
如果成為政府的社會住宅,還可以獲得3000元的公證費補助。
詳細費用與申請方式,可以看司法院公證費用說明。
(三)房客欠租且聯繫不上
這又分為以下幾種狀況
1.欠繳租金+租約期限未到+未達違約條件
房東可請法院強制執行欠繳部分的租金
2.欠繳租金+租約期限未到+達違約條件
房東決定按照上文提到的違約約定,請房客支付欠交租金、交還房屋、繳交違約金,並請法院強制執行
3.欠繳租金+租約期限已到
房東可請法院強制執行,追討欠交租金、取回房屋
取回房屋之後,再結合上文提到的遺留物處理條款,通知房客取回物品。
若房客未取回即放棄所有權,房東可將物品丟棄,稍加整理後即可再找下個房客。
♥小提示:
雖然在這套程序之下,房東可已在法律保障的範圍內,達成收回房屋的目的。
但實務執行時,走法律程序需要時間、強制執行恐有變數。
因此建議房東們一邊走程序、一邊找房客溝通,能找到房客解決問題是最好的。
🙋房東:租約沒有公證怎麼辦?
那~我們就要提起訴訟,得到勝訴判決之後,再請法院強制執行來取回房屋!
由於要得到這個勝訴判決,要提出足夠證據、過程符合法律規範,時間會拉得非常之長。
如果租約沒有公證,從房客欠租到房東取回房屋,時間拉長到一年之久也是常事。
為什麼呢?
因為合約若有公證,房東遇到欠租情況,可直接申請強制執行,不需判決。
若沒有公證,房東需要滿足法律規定的每個要件再提起訴訟,取得勝訴判決再申請強制執行,需要很長的時間。
在欠租方面,房東依據的法源是民法第 440 條:
1.承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
2.租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。
因此當房客違約,假設房東有收押金兩個月,那麼房東需要
1.在房客欠租滿四個月之後才能催告。
2.經過舉證與判決的過程取得勝訴判決,再依判決請求強制執行。
3.房客離開之後,解決遺留物問題,重新整理招租
整個過程拖上一年是很正常的。
畫個時間軸更容易理解:
點圖看清楚一點
那麼,在這個過程中,房東可以做什麼幫自己解決問題嗎?
有的!這邊有三個建議給各位房東們:
1.房客欠租滿時間後,立刻發存證信函,不要拖!
2.一邊走法律程序,一邊找房客談,要是能找到房客,談好條件、請他離開是最好的--誰知道走法律程序的這一年中,會發生什麼事呢?
3.整個過程需要較強的執行力。若有必要可以找民間合法、有信譽、有經驗的業者,付費獲得他們的專業服務,達成目的同時也保護自己。
以上~各位房東們知道遇到問題,該怎麼解決了嗎?
您還有什麼問題想知道嗎?歡迎告訴我們吧!
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