台積電設廠當地房價分析2_台南

 

提到台南的房市熱況，每個人都會講到1個關鍵字，那就是「台積電」！因為過去台南房市的漲幅在六都中總是「吊車尾」，不是漲幅最小、就是沒跟著漲，「產業進不來，房價不會動。」

 

但自從2017年9月底台積電董事長張忠謀正式拍板3奈米新廠確定設在「台南科學園區（簡稱南科）」，台南房價就從幾乎「躺平不動」的1字頭，直接飆到2字頭，台南高鐵站附近部分新案甚至喊出3字頭、市區更開價5字頭。永慶房產集團統計台南科學園區近3年住宅平均單價，從2019年14.4萬元上漲至今年17.4萬元，漲幅達20.8％，居全台5大科學園區之冠。

 

不僅如此，台南市不動產估價師公會彙整六都今年第三季的住宅均價，與上半年的均價對照，台南的漲幅達22.96％，為六都最高；若是以購屋總價來看，上半年在台南購買「10年內40坪2樓以上住宅大樓」，入手總價約764萬元，若是猶豫到第三季才買，總價就得要約814萬元，短短3個月便漲價近50萬元。

 

 

進一步分析南科熱門交易聚落，多落在距離南科較近、交通及生活機能較成熟的區位，包括「善化車站周邊」、「新市中正商圈」、「南科特定區(L+M)」，另外還有永康區的「大橋重劃區」，均是直接受惠台積電效應的生活圈，發展愈來愈好，房價也不斷上漲。

 

例如位於「南科大本營」善化車站旁地上30樓的指標案「桂田磐古2」，約2個月前進場銷售，即賣出逾5成、至少200戶，經查詢實價登錄發現，該案實登筆數中逾7成是以3字頭價格成交，最高單價來到36.9萬元，這價格在當地的確稱得上是天價，且該案預計2023年動工，2029年完工，賣的正是南科的未來房價。

 

另外，因為南科周邊土地使用分區多屬都市計畫，容積有限的條件下，可蓋大樓的土地少，使得大樓新成屋身價水漲船高，「南科特定區(L+M)」就是屬於低密度住宅區，多以透天為主，透天總價約在2,000萬元上下；大樓及華廈產品依屋齡、坪數等條件，平均單價25萬元起跳。

 

至於距離南科車程約5分鐘的「新市中正商圈」，便利性相當高，因中正路、民生路、民權路等路段餐飲店家林立，帶起區域的生活機能發展。而該區的新建案也是以透天為主，總價在1,600～1,800萬元，新大樓近一年成交單價則約18～23萬元，算是南科周邊房價較親切的區段。

 

 

相比之下，永康「大橋重劃區」距離南科較遠，車程最快也要約20分鐘，不過，因為大橋位置介於南科與台南市中心途中，雖是新興重劃區，生活機能與條件比起善化、新市更完善成熟，成為科技新貴熱門購屋地段。也因為如此，大橋重劃區房價在近1、2年內從2字頭上漲至32～35萬元，幾乎是台南正市區蛋黃級的價格，但在大橋來說卻是首購的入手價。

 

隨著行政院於2020年拍板選定台南新市區的「台糖看西農場」做為「南科三期」基地後，南科正卯足全力衝刺成為下一個「竹科」，而這波房市熱度在「看不到房價不漲的理由」之下，短時間內可能還不會結束。