雙北9區公寓跌價了　北市蛋黃盤整　新北蛋白跌勢擴大

2025/9/10 3:30:00

5168實價登錄比價王 Mia

雙北市公寓向來具有低總價優勢，房仲業者觀察實價登錄，發現雙北公寓平均成交單價出現緩漲，甚至有9處行政區價格盤整，其中新北市三峽區跌幅最大，年跌幅超過1成。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，公寓受限屋齡高、無電梯等特性，若無其他機能支撐，申貸條件上略遜於大樓或華廈，適逢市場趨冷，整體價格漲勢趨緩。

根據實價，新北市公寓跌幅擴大區域多屬蛋白區，如三峽區去年上半年公寓平均成交單價約27.1萬元，至今年上半年均價來到23.9萬元，下跌11.8％。

至於雙北跌幅最大的亞軍與季軍同屬新北市，且都為較外圍區域的林口與鶯歌，兩行政區近1年平均成交單價盤整約4％左右。另外在汐止、五股等區，公寓年跌幅也在2％左右。

住商機構新北市區執行副理王健維分析，新北蛋白跌幅明顯，主要因為區域具軌道經濟或重劃區議題，過去吸引建商大舉進駐，新案相互推高區域價位，也帶動中古市場發展。

但面臨市場翻轉，加上銀行滿水位、限貸令等衝擊，房貸審核嚴苛，若是區域蛋白，又為高屋齡、無電梯產品，貸款條件更顯現縮，買氣薄弱之下，房價較難具支撐力道。

另觀察實價，本身為價格甚高的北市蛋黃區公寓，如中正、松山亦出現價格盤整或漲勢急凍趨勢。

賴志昶認為，上述區域機能性成熟，捷運或商業設施齊全，然而因價格亦屬高價位，面臨市場翻轉之際，尤其高資產族群面對金融市場前景不明朗之下，出手更謹慎，且逢銀行限貸等趨勢，市場趨冷情況之下，讓蛋黃區公寓也呈現漲勢趨緩。

整體而言，賴志昶分析，雙北市公寓呈現「新北蛋白跌、北市蛋黃盤整」趨勢，但公寓仍有價格親民、坪數確實、無管理費等優勢，對首購或小家庭相對友善。

不過，雙北公寓也普遍存在屋齡較高、缺乏電梯與車位等限制，且若伴隨位處小巷弄內，無都更改建前景者，更顯難以轉手的劣勢，購屋者應審慎評估心儀物件屋況與周邊機能，在近期市況偏冷情況下，更能以較佳議價空間入手愛屋。

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