不妙了！房市蕭條重演？他親揭變數：跌落神壇看這關鍵

觀察最新六都地政局統計，買賣移轉棟數雖然較上月小幅減少2.1％，但與去年同期相比仍增加3.4％；且前十月累計成交169,178棟，年增0.23％，顯示房市似乎已擺脫急凍期。不過，仍然有不少學者專家質疑，看似回暖的數據表現似乎僅僅只是表象？市場最壞景象真的已經過了嗎？

事實上，根據內政部資料顯示，2026年首季全國房市周轉率跌至0.63％、為歷史次低；初估今年全年周轉率落在2.5％～2.7％，恐寫下史上不動產買氣最慘紀錄。馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，1990年至今，房市年化周轉率低於3％蕭條市況，僅發生在2016年房地合一稅1.0上路時，政策針對短期交易獲利課徵重稅，多數屋主不願被課稅下，產生供給閉鎖效應，市場買氣難放大，讓當年房市周轉率低迷到只剩2.85％，自此全國住宅的年周轉率未再超過4％。而自2024年9月央行祭出第七波信用管制後，2025年開始，買賣雙方同步進入冷靜期，房市猶如跌落神壇，房市年化周轉率跌破3％，房市蕭條再度重演。

住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，該數據以住宅存量觀察移轉棟數交易量比例，確實可補強移轉棟數當中有交屋潮參雜，進而因為過去預售熱潮的反應，可能與弱化現況失真的情況，尤其是在2022年的建照申請高峰，如今進入交屋期，更可能導致移轉棟數的膨風。而若一如其結果預期回到2016年的房地和一稅首波實施之際，代表房市十年榮景落幕，由多重因素所致，房價太高而在借貸水位上的飆升，終究落入限貸窘境，加上央行信用管制，以及股市磁吸資金熱度，演變為房市走下神壇。 

房市專家李同榮指出，許多購屋者總希望買在房價最低點，卻忽略房價真正落底時，往往交易量已經明顯回升，賣方讓價意願也可能逐漸降低。真正的購屋甜蜜點，應同時具備市場交易逐漸恢復、房價仍有修正空間、買方仍握有議價主導權三大條件。因此提醒購屋族，不必因為擔心房價再跌而無限期觀望，也不宜因交易量回溫而貿然追價。

至於房市後續發展，陳炳辰認為，股市近期震盪但也不可能讓資金轉向，畢竟恐怕都套牢在股市當中，明年來說因為下半年又進入2028總統大選前夕，再添變數，還有台灣升息風聲持續，恐怕都不是像過去能靠短期持有房市就能獲利的光景，資產族群的置產考量或一般族群的自住購屋當然還是主力，不然則是超低總價小宅會出現買氣，這些也都是眼下的個案表現，是以就算市場逐步適應當前狀況，亦僅是不至於一路探底，要說反彈空間並不大，賣方自然得做好心理準備，面對持有成本、貸款利率走高，整體資金運用上均得更謹慎。