A7看房筆記【2】竹城甲子園-建案現況+價格分析

實價登錄比價王 閔編
文圖/ccdesumi
 
A7系列更新啦,每周一更!先從甲子園開始吧~
 
1.想買去找誰?建商銷售的G棟104戶,屋主轉賣的15戶
2.價格分析:2房銷售佳,單價37萬,車位160萬
3.位置與景觀:洩洪池、電子廠、大亮泊、興富發鉑悅
4.入住現況:生機勃勃,公設未完全開放
5.租金範圍:兩房24000,三房26000
 
Let's Go🚅🚅🚅‼
 

 

(一) 想買去找誰

如果您想要購買一個甲子園的房子,應該去找誰呢?
 
如果您想從建商手裡購買,那您可以去找建商看G棟的房子。
如果您希望有更多選擇,願意花較多時間看房,與跟屋主或仲介溝通,您就可以看轉售的物件。
 

建商待售戶

目前待售有景觀最好的G棟104戶,格局有兩房與三房,開價38~41萬/坪,車位約160萬
竹城甲子園
A7 竹城甲子園
 
同時參考實價登錄,以單價37萬,車位160萬算,則可參考總價為
  有車位 無車位
兩房(26坪) 1122萬 962萬
三房(36坪) 1603萬 1443萬
 
新成屋轉售
屋主或仲介轉賣的新成屋共15間
 
兩房5間,均價1276萬
三房10間,均價1584萬
 
可以點我看待售物件,並且在每個物件下面挑選想要合作的仲介。
 
因為一個待售經常有多位仲介刊登,篩選需要時間。
而這個頁面會列出所有待售物件,並且在下方列出所有刊登此仲介的開價,這樣找仲介或談價格都比較方便😄
A7甲子園待售物件
 

(二)價格分析

嗯~想買房就要議價,說到議價第一個就會去看看實價登錄對吧?但是呢,我覺得除了實價登錄,也應該看看隔壁的建案賣多少,以及同社區的轉售能用多少錢買到。
 
 先看綜合對比
 
建案 甲子園 興富發鉑悅 大亮泊
來源 建商售(只看G棟) 轉售 建商售 建商售
車位 有車位 無車位 混計 有車位 有車位 無車位
兩房 1122 962 1276 1123 947 732
三房 1603 1443 1584 1533 1108 --
 
 G棟的實價登錄
為什麼只看G棟呢?因為,G棟是建商在賣,看實價登錄=看別人買多少,比較有時效性。
 
從實價登錄來看,G棟的實價登錄自111/3/27起共64筆,每月成交單價從34.3逐漸來到36萬,我們發現...
 
1.兩房賣得最好,面中庭的大坪數三房賣得最少
竹城甲子園A7,G棟每戶銷售率
 
-兩房賣得最好:
面馬路的302兩房賣得最好,售出率達到79%,次之為它隔壁的308,以及面中庭的306。
他們都是兩房,有車位總價可以控制在1000~1200之間,無車位可在930萬左右。
 
-三房賣得最少:
三房的銷售率都都較低,對於想買三房的朋友,會有很多可選項。
三房之中銷售較多的是靠社區內側的310(33%),最低是也靠內側的300(8%)。
 
2.關於車位
-46戶有買車位,18戶未買車位,有買車位的人較多。
-有買車位:車位價格平均為160萬,兩房總價平均1158萬,三房總價1501萬。
-未買車位:都是兩房的格局未買車位,總價平均941萬。*
 
3.新鮮的實價登錄
-112/1~3,共計10筆,兩房3筆,三房7筆。
-兩房平均:單價36萬,總價1082萬,車位163萬。
-三房平均:單價37萬,總價1504萬,車位163萬。
 
 甲子園轉售開價
對於轉售,我覺得看實價登錄適合做為參考。
為什麼呢?因為屋主取得的時間可能在三年前,就算知道當時取得的價格,屋主也不一定願意平價轉售。
 
對於轉售物件的開價,我覺得先看類似轉售的開價,再以自己的預算慢慢談比較好。
而看開價的部分,跟先前提到的待售物件一樣,建議您點我看待售物件,看看大家都開多少,再來綜合評估比對。
 
 旁邊的建案成交價
竹城甲子園 大亮泊 興富發鉑悅
我們這邊拿離甲子園最近的大亮泊,以及它對面的興富發鉑悅的成交價來參考。
比較步驟為
 
1.打開Excel
2.從內政部網站拉出這兩個建案今年的所有實價登錄
3.拉出樞紐分析表,左列為格局與有無車位,右列為格局
4.得出的數據就在上面的表表啦~
 
ps.大亮泊的格局有再處理過,先按照坪數分兩房,方便比對。
但事實上它的坪數是可以做1房也可以做2房,這部分在之後分析大亮泊的時候,再為您報告:D
 

 

(三)景觀與位置

A7甲子園環境 景觀
 
五年之後,甲子園各棟看出去的景觀,會是怎樣的呢?
  • 洩洪池:應該還是一個水池,AC棟外側的朋友們,隔著水池看對面的建案。
  • 電子廠:可能已經蓋起兩座科技廠,順著地號找到地主,再找到他們現在的廠辦風格,可能會比較有科技感喔!GH棟的住戶們,會經常看到它。
  • 大亮泊:這是一棟29層,1245戶的密集住家,CDEF看外側的朋友們,可能會看到很多戶人家吧...
  • 興富發鉑悅:這是一棟35層,1115戶的大樓,F棟的朋友應該會比較常看到它。

(四)入住現況

 入住狀況頗佳,生機勃勃
A7甲子園2023現況
  1. 入住率頗佳
  2. 管理委員會已就位
  3. 地下室的垃圾處理室已開放
  4. 公設未點交完成,游泳池/圖書館還不能用,但一樓的等候區已可休憩
 生活機能:全家就是你家
A7甲子園現況 全家便利商店
目前已經有一個嶄新又全能的全家便利商店,出入率頗高,但商場尚未有廠商入住。
 

 

(五) 租金範圍

  可租間數 價格區間 參考價位
兩房 15 19500~28000 24000萬
三房 6 22000~35000 26000萬
 
也可參考實價的租金比對,可以知道附近的租金喔~
 

 
以上就是A7第一篇的現況報告,下一篇預定為興富發鉑悅,敬請期待!
也歡迎您寫信給閔編,讓我們知道您想看什麼,我們安排上!
 
本文經授權轉載更新自A7畢業:竹城甲子園與附近22個建案的看房感想
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