表面鬆綁、暗藏殺機？　揭開央行「突開小門」背後真相：年底前恐還是「冷秋冬」

中央銀行17日召開第三季理監事聯席會議，宣布政策利率維持不變，重貼現率維持2％，連續10季按兵不動。

然而，備受市場矚目的不動產選擇性信用管制則出現微幅鬆綁：自然人第二戶購屋貸款上限由6成回升至7成，並同步刪除建商購地貸款必須於18個月內切結動工的強制規定。

「利率凍結＋管制微調」的組合拳，是不是代表房市重返熱絡的訊號？高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，這次政策調整反映出，房市最大的壓力已從過去的「價格暴漲暴跌」，轉向交屋潮帶來的去化速度、建商現金流與財務風險。

黃舒衛指出，央行放寬第二戶房貸成數，核心在於疏通自住市場的交屋出口；而解除建商18個月動工限制，則是避免在嚴格管制下誤殺建商，引發市場「流動性休克」。

他認為，央行這個舉動是在替房市爭取「軟著陸」的窗口，未來市場將呈現交易量逐步修復、但價格持續分化的態勢，建商仍須靠適度讓利來加速餘屋去化。

中信房屋研展室副理莊思敏則持相對樂觀的態度，認為央行在國際通膨威脅未消、美國升息的背景下選擇不跟進升息，顯見國內通膨可控，也有意維持經濟成長動能。

至於信用管制微幅放寬，更是向自住與換屋客群釋出善意。莊思敏表示，第二戶貸款成數回升至7成，雖然僅增加1成，但對於先前卡在自備款不足而暫緩購屋的買方來說，已能有效減輕資金壓力。

加上第四季原本就是傳統房市旺季，在通膨預期與股市熱絡的財富效應加持下，潛在買盤有望遞延釋出。預計第四季交易量將較第三季回升，整體呈現「溫和回溫」格局，市場主轴將圍繞在理性的首購與自住需求。

馨傳不動產智庫執行長何世昌則提醒市場切勿過度樂觀，何世昌直言，單一項貸款成數的調整，對整體買氣的實質拉抬效果短期內相當有限，今年底前房市恐怕難逃「秋冬冷清」的命運。

何世昌分析，取消建商18個月動工限制雖然能減緩賣壓，但這屬於供給端的調控，無法直接創造買氣，而且在股市投資情緒高漲、資金高度集中於股票市場的當下，房市缺乏資金動能，短期內仍將維持「高檔盤整」與觀望格局。

展望未來房市，「量能修復將快於價格反彈」，市場的核心競爭力將從純粹的資金成本，回歸到物件本身的產品力、收益率與價格合理性。買方心態轉趨理性，價格重新定錨，將成為下一階段市場演變的主旋律。