10月房市觀察／打炒房失策？　新青安激出剛性買盤：買方不等了

5168實價登錄比價王 米編
六都地政局公布9月建物買賣移轉棟數，合計2萬1,083棟，年增14.8％、月增4.4％，年增率連續3個月開出紅盤。不僅如此，房價宛如鐵板一塊，第二季六都平均房價小漲0.84％。
 
在新青安房貸加持、央行釋出換屋有條件限貸鬆綁，市場空頭氛圍已被沖淡，剛性自用買盤逐漸回籠，低總價、小坪數產品傳出捷報，估計到選前房市都將確立「多空拉鋸、量縮價穩、個案表現」三大主軸。
 
房市第三季移轉棟數呈現年增表現，市場維持自用當道。圖／實價登錄比價王資料庫
 
打炒房政策那麼多　房價為何沒有下來？
 
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年下半年，房市政策特別多，「特別的是，不像過去只有打和救兩種型態，而是多空交織。」
 
徐佳馨表示，在打炒房政策上，除了已經上路的平均地權條例修正，還有正在立法院審議的囤房稅草案；至於利多消息面，則有行政院新青年安心成家方案、北市府再拋出「「都更5＋2箭」新利多政策，以及行政院通過危老條例興建規定修改，擴大公共土地參與都更。
 
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐亦持相同看法，她分析，目前房市政策「恩威並濟，柔中帶剛」，平均地權修法加上囤房稅2.0，抑制置產族布局，但是另外一方面，央行暫緩升息，又祭出安心成家優惠利率向首購自用族群招手。
 
央行五度升息　房貸利率站上2％
 
自2000年以來，央行共升息26次、降息27次，最近一波升息循環始於2022年3月開始，央行理監事會連續五季決議升息。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，利率走勢深度影響買方購屋意願，去年3月一次升息1碼（0.25％），當時3月全台買賣移轉棟數還超過3萬棟，下個月立刻下跌到2萬8千多棟，月減13.4％。
 
市場交易量反應出央行升息壓制的效果相當明顯，在不確定央行是否停止升息前，買方憂心購屋申貸後，就會面臨連番升息的貸款壓力，因此選擇觀望。
 
不過，考量國內外經濟情勢，台灣通膨也逐步受控，以及房市一、二手市場也出現降溫現象，短期內央行並沒有升息的急迫性，因此今年第二季開始停止升息，也沒有再進一步拉高信用管制，整體房市在政策逐步調控後，已經是較為健全的自用市場。
 
央行五度升息，房貸利率水準普遍站上2％大關，但由於政府祭出青年安心成家貸款加碼補助，讓下半年房市在平均地權新制和2024總統大選等干擾下，交易有復甦跡象。
 
新青安房貸奏效　首購申請件數爆棚
 
根據台灣房屋和中央大學合作的「購買房地產時機」指標調查，9月「購買房地產時機」為105.7點，較上月下降1.25點，但分數仍落在100至200之間的「偏向樂觀」，連續37個月維持在100以上的樂觀區間。
 
張旭嵐表示，新青安優貸方案於8月上路，第三季看屋量較上季提高兩成，購屋族中有八成是35～45歲的首購自用族群，尤其是低總價的中古屋，以及相對平價的蛋白區，人氣大增。
 
台經院產經資料庫總監劉佩真也指出，8月初實施的新青安房貸優惠措施，確實吸引首購族、帶動一波買氣，至少讓符合資格的買方能較容易跨過購屋門檻，推升成屋市場交易，預售屋也因業者多推出低首付方案吸客，又有新青安加持而有買氣。只是在房價仍高之下，首購族多鎖定蛋白區、較低總價產品，才更易入手。
 
根據財政部統計，截至8月底，八大行庫單月撥款金額167.86億元，比7月超過1倍以上，至於受理的申請量，8月單月有六千多件，是7月份的3倍以上，無論是戶數還是金額都雙雙成長。
 
新青安4大優惠為何吸引人？
 
究竟今年的新青安優惠貸款與過往青年貸款有什麼不同？

1.貸款額度：從800萬增加至1,000萬。
2.寬限期：從3年延長到5年。
3.貸款期限：貸款期限從30年拉長到40年。
4.貸款利率：政府補貼一碼（0.25％），加上現行行庫補貼半碼（0.125％），合計共補貼利率0.375％；一段式利率將從2.025％降為1.775％。
 
此方案實行的時間自2023年8月1日起至2026年7月31日止，期限共3年。
 
此外，根據財政部規定，除了轉貸戶不適用外，只要本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的人皆可申請，並沒有年齡限制。
 
首購盤撐房市　低總價產品需求強勁
 
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，買氣升溫快速，這也代表在新青安貸款推出後，許多有剛性需求的民眾，在看了很久的房子後，決定在政策加持下進場買房。
 
不過，買氣雖有明顯回溫，但受惠新青安貸款的物件以位於蛋白區的小坪數低總價的物件為主，因此小宅的房價可能會繼續上漲，但大坪數、高總價的物件則不會受到新青安貸款的政策利多加持。
 
買房時機到了？　專家：慎選區域、先到先挑
 
至於對有自住需求的民眾來說，現在是否正是進場買房的好時機？何世昌認為，如果有需求又負擔得起，「不如就買了」。
 
何世昌分析，由於去年下半年到今年上半年間，房市買氣不佳，加上房地合一稅的5年重稅閉鎖期，造成中古屋的委售量不多，在二手屋供給量減少的狀況下，突然有政策利多，第一波買房的民眾自然「先到先選」，物件選擇較多，通常也有些議價空間，選擇觀望的民眾，則會看到物件變少、價格又變貴的結果。
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰也指出，現在整體市場一致看好明年選後利空出盡，有助房價走漲，要是愈拖愈晚，賣方也會在價格上愈趨堅守。
 
陳炳辰建議，可挑選重劃區核心地帶的外圍，或是二三線的區域，在價格上本屬親民，但現階段也沒有漲價的條件，仍可買在符合區域行情的價位。如果是換屋族，則能在中坪數的物件上琢磨，不論市區或重劃區都因市況不佳，這類產品總價稍高而有賣壓，會比起小宅更有價格討論空間。
 
何世昌提醒，對於買方而言，「慎選區域、下定決心」是目前對房市格局的操作方式；對於賣方而言，預估價格上漲的機率較下跌高，賣方沒有急著賣的理由，就可以慢慢地待價而沽，只是需要留意像房地合一稅閉鎖期，及預售屋不能換約轉售等限制。
 
年底逢傳統購屋旺季　剛性買家伺機出手
 
至於明年初總統大選將屆，何世昌表示，選舉通常對房市的影響短則3個月、長至半年，推案量也會明顯較少，不過，現在看來由於選情不熱，因此受到的影響也不會太大，至少到明年329檔期，房市應可中性偏樂觀看待。
 
陳炳辰則認為，明年除了大選結果明朗，同時亦可望升息暫歇，以及市場應已對於房市調控適應等，皆有利於房市復甦，屆時自然有房價走升的空間，建議自住買方應盡早進場布局。
 
猜你也想看：
► 2023桃園重劃區PK／打趴青埔！　這重劃區房價漲最兇「年漲15％」
 
► 買預售屋「就怕爛尾」…　內政部擬提3招防堵「買方錢被A走」
 
2023桃園重劃區攻略 ∣ 5168實價登錄比價王
2023下半年房市 2023下半年房市 2023買房 2023買房 低總價 低總價 升息 升息 央行 央行 寬限期 寬限期 小宅 小宅 房貸利率 房貸利率 打炒房 打炒房 新青安 新青安 新青安房貸 新青安房貸 貸款成數 貸款成數 通膨 通膨 青年購屋貸款 青年購屋貸款 首購 首購

延伸閱讀

11月房市觀察／購屋旺季近＋新青安助攻　六都首購最愛總價曝光 房價「趕火車」銀行也怕？　「三縣市」房貸成數緊縮 「1,000萬買雙北房」是否太難？　房仲曝6條低總價熱門路段：全部千萬有找 金管會有新招！打炒房瞄準「13家融資租賃業」 去年Q3全國房貸負擔率微上升　僅3縣市「可合理負擔」 快訊／太意外！央行宣布升息半碼 內政部：住宅價格指數年增率連5季下修　漲勢趨緩 房貸數據解密！　年收多少能貸最多？誰能拿到甜甜價？　 買房申貸變容易了？　購屋信心終結4連跌　房市現「止跌曙光」 利率飆破2％！　「扛800萬房貸」他曬銀行通知嘆：壓力來了… 房貸違約率史上次低！　專家示警交屋潮將至「3隱憂恐震撼市場…」 房價真的有跌嗎？　北市「房貸少年團」需自備668萬壓力最大 最新／利率「凍漲」！　央行宣布9月不升息 青安3.0定案！「超殺1.775％利率」延續　2.0怎麼接軌？誰能衝1,500萬額度？一次看 新青安甜甜貸「年輕人搶上車」　專家曝陷阱：遇3狀況就慘了…