房市遇鬼月(系列6-4)／不幸買到「阿飄宅」怎麼解？別哭！律師傳授「逃脫條款」

儘管買房前已萬般小心查證，卻仍是不幸買到凶宅該怎麼辦呢？律師表示，有一招「爽約條款」可以事前防堵，防患未然。

 

 

當民眾買到凶宅能怎麼辦？買方有兩個權利可以提出，一是減少價金；二是主張解除契約。

 

實務上，價格失去正常行情的凶宅，普遍被認定是「有瑕疵」的房子，根據民法第354條，賣方應負「物之瑕疵擔保責任」；而民法第359條與第365條規定，買方應該在發現是凶宅後，立即通知賣方，即可在通知賣方後6個月內向賣方主張解除買賣契約或是減少價金。

 

但是，要注意的是，如果房子交付已超過5年，就不能再主張瑕疵擔保責任；倘若是賣方「刻意隱瞞」不告訴買方是凶宅，恐將涉及詐欺，則不受到6個月的時間限制。

 

依據法律規定，買賣房屋時，屋主必須在不動產現況說明書應記載事項部分，揭露有無非自然死亡事件，但責任告知範圍，只在房屋「專有部分」，如果是鄰居、中庭或公設區域等，就無告知義務。

 

因此，建議看房時，積極拜訪鄰居、管委會或鄰里長等，透過聊天探聽，都可以進一步了解實際屋況。

 

另外，律師提點，購屋族在簽約時，可以另外用補充條款來要求，詳細註明「若買到凶宅，買賣雙方必須解約，且須返還價金，絕無異議」；反之，若是出售凶宅，賣方也可以加註條款，表示「已盡到告知責任，未來買方不能以此事由，要求解除契約或減價」，律師表示，這類的約定都是有效的，能進一步避免買賣糾紛。