房市遇鬼月(系列6-6)／有夠衰！買到凶宅卻敗訴　法院判決關鍵在這兩點

一般民眾買房，對於凶宅可說是避之惟恐不及，因為不僅心裡「毛毛的」，未來轉手也擔憂影響房價。但若不幸買到了凶宅該怎麼辦？可別以為只要提告，就能拿到賠償，從下述的2個案例探討，被法官判敗訴也是不無可能。

 

 

第一個案例是，新北市廖姓男子將1間持有10年的房子賣給李姓女子，李女入住後，從鄰居口中得知17年前曾有人在屋內上吊身亡，因此認定廖男隱匿凶宅資訊，憤而提告求償。一審判決廖男需賠償李女200多萬元，但廖男提起上訴，指出當初購入該屋時，從未聽說屋子裡曾發生自殺事件，自己對凶宅資訊一無所知。後來二審判決廖男免賠，原因在於廖男也是受騙者，且「持有產權期間未發生非自然死亡事件」，並不算凶宅，認定廖姓男子不需負瑕疵擔保責任，改判李女敗訴。

 

第二個案例則是，地政士全聯會副執行長蕭琪琳接受媒體採訪時，舉新聞案例指出，曾有民眾以600萬購入凶宅，持有5年後轉售時隱匿凶宅資訊，事後被買方發現，一狀告上法院。民眾辯稱當初以行情價購入，不知買到凶宅，且轉售價格賠售了15萬元，應當不構成詐欺不當得利罪。然而當法官傳喚證人後，發現民眾明知凶宅卻隱匿轉售，判刑1年4個月，二審可上訴。

 

這兩個案例皆是買到凶宅提告，然而結局卻是大不同，前者沒拿到任何賠償，後者則是賣方被判詐欺罪名。

 

探究兩者差別，假設甲將凶宅賣給乙，乙又賣給丙，丙訴訟求償失敗，有很大一部份原因出在，法官會審視乙是否為「善意第三人」，若乙的房子是「善意取得」，且其轉售所做出的損害行為並非出於故意，符合善意第三人的規範，就不必賠償丙的損失。

 

至於善意第三人的判斷根據是什麼？第一點，乙是否知悉前一手交易即為凶宅，若知情，在買賣的時候就得在不動產說明書上註記，若隱匿未告知，恐涉及刑事買賣詐欺。

 

第二點，通常法官會檢閱乙向甲購買房屋的價格是否符合市場行情。假如市價800萬，而乙向甲買房付了800萬，且乙證稱不知凶宅事由，那就應該是善意第三人，不用負擔丙的損害；但若乙向甲買房只付500萬，明顯低於市價太多，顯示乙可能早就知道房子有問題；丙若向乙求償，則乙敗訴機率較高。