謄本QA(系列3-4)二類謄本看什麼?買方一定要懂

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第二類戶籍謄本 房仲 都更(大刊頭)

 

地政機關核發的土地、建物地籍謄本分為3類,第一類謄本僅供本人才可申請,會顯示登記名義人完整的登記資料;第二類是任何人都能申請,但會隱匿所有權人出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例及其他依法令規定需隱匿的資料;第三類則為利害關係人申請,包含銀行、債權人等,採分級保護個人資料。

                                                                                                    

謄本內容大致分為標示部、所有權部、他項權利部3大部分。

 

土地登記謄本

 

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出,從「土地所有權部」可看出所有權人為何?持有權利範圍有多少?如果所有權人和賣方不同人,得需注意賣方是否有獲得合法授權。另外,最重要的是,需注意「其他登記事項」欄位,是否有「限制登記、禁止移轉」等字眼,意味著這筆土地恐怕無法移轉過戶。至於當地申報地價、前次移轉現值,則可提供土增稅及地價稅估算。

 

而「土地他項權利部」則記載權利種類、登記原因、權利人、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍以及擔保債權確定期日。興富金地政士事務所代書陳鶴天指出,民眾可由擔保債權總金額回推貸款金額,判定買賣價金是否足夠償還屋主貸款,倘若不足,建議買方暫緩過戶,否則屋主不願補足貸款剩餘金額或是借貸債務,一旦抵押權人聲請拍賣抵押物,用一輩子積蓄買來的房子恐怕成了夢一場。

 

陳鶴天也提醒,目前銀行在設定貸款時,多以「最高限額抵押權」設定,是指除了房貸以外,還包含過去欠下的債務、目前未清償的債務、信貸、信用卡帳單等,因此購屋時,也需格外注意所有權人是否有其他債務。陳俊宏建議民眾,可在清償前,請貸款銀行開立餘款證明,再進行產權移轉過戶等動作。

 

 

建物登記謄本

 

「建物標示部」中,民眾最在乎的建物面積,陳俊宏提供簡易計算方式,公設面積=共有部分總面積X權利範圍,而(公設面積+主建物+附屬建物面積)X所有權部的「權利範圍」X0.3025(註:1平方公尺=0.3025坪。)=建物權狀面積。至於車位部份,1997年後的建物謄本多有註記車位面積,建議消費者拆算建物單價時,先扣除車位面積,才是合理單價行情。

 

而「建物所有權部」方面,可以看出建物所有權人為何?所有權人持有之權利範圍有多少?同樣亦可在其他登記事項中確認建築是否有限制登記、查封等。陳俊宏指出,消費者需留意建築用途,將會影響持有稅率,像是工業宅、一般事務所等,地價稅、房屋稅、土地增值稅以及水電費皆恐不適用自用住宅之稅率。

 

而「他項權利部」可查閱建物是否有他項權利設定,包含私人借貸、銀行貸款等。

 

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