買錯中古屋變廢墟？專家：這是決定價值的關鍵

2020/12/21 下午1:26:38 實價登錄比價王編輯

面對高房價的世代，年輕人買房往往因「預算」問題，只好退而求其次，選擇中古屋市場，新成屋因房價高、供給量少，反觀舊華廈或老公寓總價較低，坪數實在，CP值相對高，加上地段與從小的生活環境作考量，所以往往優先選擇屋齡較老的公寓，但專家建議，買老屋也不能過於老舊，房子都有所謂的生命週期，若買到大於30年的老屋，物件的挑選必須格外注意。

房子就如同生命體，也有生、老、病、死的週期。不動產開發從選地、設計到營造施工，完工後，投入使用，付出其功能、不斷地變老，也有損耗與修復的循環（管理、維護、修繕），老化到無法使用的時候，即面臨死亡（報廢拆除）。根據統計，台灣既有住宅中，屋齡超過30年者，超過總量的50％，達四百多萬戶。而鋼筋混凝土造建築物之耐用年限一般被認為平均可達50年之久。

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景文物業管理機構董事長郭紀子指出，建築物的生命年數，可分「物理耐用年數」、「社會耐用年數」與「政策折舊年數」。所謂「物理耐用年數」是指建築物的自然壽命，結構安全與設備機能等等變成不堪使用時的使用年限。「社會耐用年數」是因為都市計畫變更、人口變化、環境惡化、地價上漲、房價上漲、停車位不足等社會因素，導致提前拆除重建時的建築壽命。「政策折舊年數」是依據政府法令政策規定折舊攤提的年數，對於房屋耐用年數及每年折舊各地方政府也有其規定。

郭紀子說，目前台灣房市面臨「三高」（高房價、高空屋率、高自有率）的問題嚴重，加上政府打房等等因素，炒房者收手不少，房市「三高」還伴隨人口迅速老化與少子化，人民對於房地產的需求發生改變，房地價格盤整，房屋持有時間會更長，換屋機會變少，決定建築物壽命的「社會耐用年數」將延長，未來決定房屋壽命的關鍵因素可能由「社會耐用年數」轉變為「物理耐用年數」，因此，在購屋時，應更加注重房屋品質，多考量房屋使用壽命對於居住成本造成的影響。

而以建築物的耐用年限50年來舉例，如果買大於30年的中古屋，必須承擔的風險就會相對較高，可能歷經10～20年就必須有換屋的打算，否則建築結構上也可能遭到破壞影響安全；因此建議，中古屋的年分不能過於老舊。

房市專家胡偉良也曾說，由於使用年限的問題，一般老屋的價值有限，再者，這些老齡房，基本上沒有再次轉手的可能，所以只能等改建或都更。他也提到，老屋的價值和價格只會與時俱減，最後只剩土地的改建價值，若改建不成，那最後的命運可能就是成了廢墟。

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