青安3.0恐變交屋陷阱？　七都逾6成符合門檻仍難貸滿

「青安3.0」優惠貸款8月1日上路，針對不同縣市設定房屋總價門檻，希望將政策資源集中在有自住需求的購屋族，不過，符合總價限制，並不代表就能順利取得理想貸款額度。

根據房仲業者統計，7大都會區中，除台北市外，其餘六都超過7成預售住宅交易符合青安3.0總價門檻，桃園、台南及高雄更超過9成；然而，專家提醒，即使符合申貸資格，仍須通過銀行授信審核，尤其育兒家庭想貸滿最高1,500萬元，恐怕沒有想像中容易。

依據青安3.0規定，優惠貸款設有房屋總價或銀行鑑價限制，台北市上限為3,500萬元，新北市及新竹縣市為2,500萬元，其餘縣市則為2,000萬元。

以2022年預售住宅交易資料，推估今年可能交屋的件數，分析各都會區交易總價分布，發現多數預售住宅仍落在政策設定的價格範圍內。

其中，台南市符合總價門檻的交易占比達94.2％，居七都之冠；高雄市及桃園市分別為91.8％及91.4％，相當於每10件預售住宅交易，就有超過9件符合總價限制；新北市、新竹縣市也有超過8成交易符合門檻。即使房價相對高昂的台北市，符合條件的交易占比仍有58.2％，約每10件就有6件符合。

相較於七大都會區，七都以外其他縣市預售住宅交易總價多在2,000萬元以內，除嘉義市占比96%，其他縣市符合青安3.0門檻占比高達99%以上。

不過，總價過關只是第一步，真正的考驗仍在銀行核貸。青安3.0一般申請人最高可貸1,000萬元，新婚家庭提高至1,200萬元，育有未成年子女家庭最高更可貸到1,500萬元，政策希望透過提高額度，減輕婚育家庭購屋負擔，但實際能否貸到最高額度，仍取決於銀行審核結果。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀在《自由時報》採訪中指出，銀行審核房貸時，仍會評估申貸人的收入、還款能力、負債比及擔保品條件，並非符合婚育資格就能直接取得最高額度。以目前銀行授信標準來看，育兒家庭想貸滿1,500萬元相當困難，實際能夠核貸滿額的案例恐怕屈指可數。

除了貸款成數與額度問題，婚育優惠貸款也增加銀行後續管理負擔。由於新婚家庭若婚姻關係消滅，原先增加的優惠貸款額度將不再適用優惠利息條件，銀行還必須追蹤借款人的婚姻狀況，並依規定調整優惠條件。

專家認為，銀行原本就得考量優惠房貸的獲利空間，如今又增加貸後管理工作，恐進一步影響承作意願。

換句話說，青安3.0雖然讓多數預售住宅交易有機會符合總價門檻，但政策額度不等於實際核貸金額，購屋族不能只看最高可貸多少，就認定自己一定能取得相同額度。

對於今年準備交屋的預售屋買方，專家建議，應提早向銀行確認房屋鑑價、個人信用條件及實際可貸金額，並預留足夠自備款。

尤其預售屋從簽約到交屋往往相隔數年，家庭收入、負債及銀行授信環境都可能改變，若等到交屋前才發現貸款不足，恐怕就得面臨臨時籌措資金的壓力。