房市僵局何時解？專家斷言「今年不用想…」　3大現象曝進場時機

時序進入2026年第四季，隨著央行在第三季理監事會後祭出「雙向鬆綁」，將自然人第二戶購屋貸款成數放寬至7成，並同步取消建商18個月動工的緊箍咒，台灣房地產市場的資金壓力獲得適度喘息。

從六都9月建物買賣移轉棟數來看，合計交出1萬7945棟、月增14.1％、年增11.6％「年月雙增」的亮眼表現；前9個月累計棟數更達15萬1,612棟，幾乎追平去年同期。

表面上看來，房市似乎在脫離民俗月後強勢回歸，加上青安3.0政策護盤，全年移轉棟數微幅成長幾乎已成定局。然而，這波買氣回穩真的是反攻號角，還是僅是跌深反彈的假象？

望穿秋水的崩跌並未發生

馨傳不動產智庫執行長何世昌一針見血地指出，「單看第三季的買氣其實不太準。」原因在於去年第三季，尤其是8、9兩個月，正是房市波段最低谷，「在極低基期的掩護下，如今呈現的『年增』格局，充其量只是回歸基本面，並沒有太多值得狂歡的空間。」

相比於交易量的起伏，購屋民眾更關心的是「房價到底會不會降？」

《5168房價快查》根據內政部實價登錄數據，統計2026年1至8月的住宅與預售均價。在六都及新竹縣市中，超過一半的縣市「住宅均價」維持平盤。台北市以均價81萬元微幅年漲1.3％，新北、桃園、新竹市、台南與高雄皆呈現持平，唯有台中市出現3.2％的微幅回檔，而新竹縣則以年漲4.8％的強勁走勢領跑。

而在預售屋戰場，漲勢更顯剛硬，8大都會區中有4個縣市上漲、3個持平，僅高雄市微幅修正4.8％。

整體而言，不論是成屋還是預售市場，房價修正幅度微乎其微，市場完全確立在「高檔盤整」的格局中。許多抱持觀望、期待房價斷頭崩盤的購屋族，最終只能面對價格紋風不動的現實。

股市滿座，房市空窗

預售屋價格為何能無視市場冷風逆勢走揚？政策的副作用成為最大推手。何世昌分析，自從預售屋禁止換約轉售上路後，市場生態發生了根本性的質變。過去，投資客在交屋前拋售換約，往往會為了搶著下車而成為「價格破壞者」；如今，禁止換約將這些潛在的降價籌碼徹底抽離市場。

當投資客退場，籌碼全數重新集中到建商手中，消費者想買新房，唯一的管道就是直接向建商購買，在缺乏競價對手的情況下，建商的控價能力高，只要資金鏈不斷，建商根本沒有降價求售的理由，這也是預售屋價格「高高掛」的核心所在。

此外，總體經濟的熱錢流向，更是造就當前房市僵局的關鍵。

隨著台股氣勢如虹，大盤叩關5萬點大關，何世昌生動地形容：「房市的賭場沒人，股市的牌桌擠滿人。」市場熱錢全數湧入股市淘金，甚至出現「相信魏哲家，明年換新家；買進營建股，一起去吃土」的戲謔順口溜。資金排擠效應，讓房市短期內難以迎來大規模的活水。

觀望氣氛濃烈　破局點直指明年春節後

面對房價居高不下、資金流向股市的雙重夾擊，房市的僵局究竟何時能突破？

永慶房產集團第四季的前瞻報告中可以嗅出端倪，全台消費者對房價的看法出現結構性轉折，「看跌」比例大幅收斂，「看平」比例來到43％的近期高點。更關鍵的是，高達41％的買賣雙方皆認為「未來一年」是進出場的決勝時刻。

不僅如此，國立中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標，9月調查結果為98.84點，較上月提升8.81點，雖仍落在100以下的悲觀區間，但已創下近18個月新高，與樂觀的距離拉近不少。

對於反攻的確切時間點，何世昌直言「今年已經不用想了。」他說，由於年底選舉將至，政策不確定性與社會氛圍通常會讓房市降溫；選後緊接著就是農曆春節的傳統淡季，因此，這場多空僵局最快也要等到「明年農曆年後」。

屆時，隨著選舉干擾因素消除、台股獲利了結的熱錢是否回流，以及年後看房人潮與帶看量的實質回升，將是決定台灣房市能否突破高檔盤整、重拾上漲動能的唯一關鍵指標。