買錯直接套牢？　房市3大恐怖警訊全面亮紅燈！

儘管央行月前宣布鬆綁第二屋貸款成數至7成，第一線看屋人數雖有回溫，但實際交易量卻遲遲未見同步放大，顯示政策利多仍需時間發酵。

隨著房市進入盤整，部分在房市高點進場的買方想法出現轉變，中信房屋研展室副理莊思敏指出，尤其是自備款較低、財務槓桿開太高的預售屋買方，真正的壓力往往在交屋前後爆發。在重新檢視財務能力後，不少人選擇「斷頭解約」。

若市場僵局持續，財務吃緊的買方恐將陸續退出，解約潮不排除進一步擴大，數據也證實了這個困境，今年上半年台中預售解約件數達422件，比管制前增加近3倍；台南更從70件暴增至398件，增幅近5倍。

莊思敏分析，中南部預售市場，回溫速度較雙北緩慢，主因在於過去幾年推案量過大，累積了大量新案；加上房價漲勢過急，生活機能與建設尚未完全到位，買方追價意願低落，甚至期盼價格下修，導致買賣雙方陷入價格拉鋸戰。

此外，央行鬆綁政策主要受惠換屋與置產族，但中南部自住買盤大宗為首購族，導致政策帶動效果有限。

除了預售屋面臨解約危機，供給面的庫存壓力同樣沉重，根據內政部統計，2025年第四季全台待售新成屋高達11萬2,501宅，創下統計以來新高紀錄。

以六都待售新成屋來看，桃園以1萬9,856宅居冠，新北1萬9,233宅次之，台中、高雄與台南餘屋量也相當可觀，其中，高雄一年大增2,064宅，是六都增加最多的城市。

進一步分類，桃園、新北屬餘屋總量特別高的市場；高雄則是餘屋存量高且增加速度快；台中與台南則是餘屋量大且持續增加；全台僅剩台北市待售新成屋相對較少。

然而，莊思敏指出，單看餘屋總量還不夠，「買方需求減弱」與「餘屋持續增加」同時發生，中信房屋彙整數據發現，今年上半年六都預售市場買氣全面衰退，台北市微增4.2％，但新北市年減5.5％，桃園減21.6％、台中減24.9％、台南減23.6％，高雄更大減50.2％，顯示新案買方力道急凍。

更令人擔憂的是空置率問題，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，全台5年以下新屋的低度使用比率高達12.39％，居各屋齡帶之冠，等於每8～9間新屋就有1間未實際使用。

除此之外，全台有16個縣市新屋空屋率超過10％，台南、高雄、苗栗、雲林、花蓮、基隆、金門等地甚至在15％以上，形同每6間新屋就有1間空著。

因此，當區域同時出現大量新屋供給、預售成交腰斬與空屋率偏高，往往意味著潛藏較高比例的投資性買盤，一旦市場進入量縮、下一手承接者減少，投資客若面臨貸款緊縮與資金調度壓力，區域賣壓便容易大舉湧現，甚至出現價格多殺多的慘況。