5168房價快查／六都2025房價總體檢！　最壞時刻已過…　專家曝「反轉訊號」就看它

2024年央行啟動第七波信用管制後，房市買氣反轉向下，各類物件價格表現也走向分化，不再呈現同步走揚或同步修正。

「5168實價登錄比價王」根據實價登錄統計，觀察2024年～2025年、8個季度六都各類建物平均單價趨勢，數據顯示，除台中外，另五都的公寓單價全數下跌；大樓產品則多是持平或微幅上揚；反觀預售新案卻是六都齊漲，新北和台南年漲幅甚至達13％，為六都最多。

專家直言：「2025年的房價表現，完全顛覆以往認知，只能用『詭譎』來形容。」

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，「普遍認為，賣壓大的地方，議價空間大，房價較容易鬆動，但你看房價完全不是這麼一回事。」2024、2025年大量交屋量後，二手住宅市場委售量雖維持高檔，但未再創新高，「賣壓沒出現，房價卻下跌。」相較之下，新建案市場庫存壓力更為明顯，「目前待售存量逼近19萬戶，創下歷史新高，但價格也在創高。」

而預售價格為何可以逆勢漲？何世昌認為，「和預售禁止換約轉售有很大的關係。」因為少了投資客在場中當價格破壞者，想買新房子的消費者只能跟建商買，少了競價的對手，建商控價程度更強，房價更難有下跌的理由。

至於台中之外的五都公寓皆跌，何世昌表示，中古屋身處限貸海嘯第一排，成為銀行放款嚴謹、衝擊最大的市場，「特別是打算換屋的屋主，面臨18個月內得賣掉舊屋的壓力，多半願意讓利。」

反觀台中公寓為何能一枝獨秀、2025年年漲近5.6％？何世昌說，由於台中危老重建申請案件2025年正式突破千件，數量僅次於台北市，成為六都中成長最快的直轄市，因此他推測，可能有投資者提前布局，讓老屋市場出現「重估價值」現象，進而帶動公寓價格上揚。

此外，成屋市場中的5～10年內大樓，因為屋齡較新，較易受到消費者青睞，也比較容易受到新案比價效應帶動。根據5168統計實價資料，桃園年漲7.8％為六都最多，台北、新北和高雄也有3.1％、4.1％和1.2％的微揚，台中、台南則微跌1.4％和0.4％。

雖說成屋市場直接面臨限貸衝擊，但因新青安即將在今年7月截止，據傳新青安2.0版將取消部分利率補貼，縮短寬限期，以及「80條款」增設申請人年齡和借款年期的條件。由於現行的新青安整體條件優於2.0方案，因此，何世昌認為，有機會出現一波搶搭新青安末班車的上車潮，促進成屋市場短期的交易量。

回顧2025年全台買賣移轉棟數僅26萬1,308棟，寫上史上第三低紀錄，僅次於2016年的24.54萬棟、以及2001年的25.95萬棟。

何世昌觀察，「從歷史經驗來看，2025的房市交易量，像極了2016～2017年房市谷底的時期。」2016年，房地合一稅1.0上路，成交量創新低，2017年儘管房價持續盤跌，成交量逐步走揚，隨後房市重返多頭軌道，延續至2024年才告一段落。

換句話說，當買氣降到波段最低點，隨後小幅回溫的時刻，房價持續盤整築底，卻也是進場的最佳時機。

因此，房市最壞的時機過了嗎？何世昌認為，要觀察市場待售存量去化速度。倘若2026年成交量續跌，則房市回溫時間或將推遲；如果2026年成交量回升至27萬棟以上，則可能代表黎明前的黑暗已過。