移轉房產(系列4-4)/買不起房等繼承？日後出售恐課重稅

2020/11/5 下午8:19:33 實價登錄比價王編輯

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，因「房地合一稅」上路，子女們首要考慮的就是未來移轉的稅負問題。因房地合一稅是以「賣價」做為基礎，在知道成本的狀況下，會扣除成本、費用、土地漲價總數額計算出稅基。

但是在無法提示成本費用的狀況下，是以「取得時的房屋評定現值及公告土地現值」做為扣除項目，而房屋評定現值及公告土地現值較市價低上許多，因此房地合一稅計算出來的數字就會相當驚人。

以贈與來說，由於孩子無法舉證取得時的成本，因此會以「受贈時的房屋評定現值及公告土地現值」做為成本。假設以台北市某4層樓公寓的2樓為例，建物面積86平方公尺（約26坪），土地持有面積為30.1平方公尺（約9.1坪），2019年1月公告土地現值為42萬元／平方公尺，房屋評定現值為16萬4,000元，計算下來，孩子受贈時的房屋評定現值及公告土地現值合計為1,280萬6,000元，在不考慮土地增值及消費者物價指數變動和其他費用的狀況下，孩子以該區交易行情約每坪70萬元、總價1,820萬元出售，其獲利高達539萬4,000元。萬一又因急售，在受贈1年內賣出，其稅率高達45％（詳見表3），應繳房地合一稅為242萬7,300元。

再來看買賣，若當初父母以較市場行情便宜的價格售予孩子，會以當初的「便宜價格」為計算基礎，當初賣給孩子愈便宜、孩子日後出售的房地合一稅就愈貴。

而繼承的狀況較特殊，因其房產持有的時間，可以加計父母取得之時間，對於房地合一稅的規畫相對有利。若孩子繼承父母在2015年12月31日前取得之房產，日後出售時，原則上適用財產交易所得稅，但若符合房地合一稅的自住房地規定，便可適用課稅所得400萬元以下免稅，超過400萬元部分，按10％稅率課徵的優惠。可透過試算財產交易所得稅及房地合一稅，擇優申報，達到節稅效果。

至於出售時的另一大稅負─土地增值稅，不論孩子是出售贈與、買賣或繼承而來的房產，皆以父母移轉給孩子的時點為基準，所以出售時的稅金都一樣。因此，孩子在出售自父母移轉而來的房產時，最重要的就是房地合一稅的規畫，可善加利用自住房地的規定，爭取400萬元的免稅額。

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