賣繼承屋符合「1情形」可減稅 實際算給你看更清楚
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民眾繼承房地時，若一併繼承被繼承人尚未清償的房貸，之後出售該筆房地時，房地合一稅該怎麼計算？
財政部台北國稅局表示，當民眾繼承尚有銀行房貸的房地，後來打算賣掉時，若是房貸餘額（繼承來的債務）超過在繼承時的「房屋評定現值＋公告土地現值總和」，那麼，超出的部分，只要是繼承人自己實際償還的，就可以從賣房子的獲利，意即交易所得中扣掉，省下房地合一稅。
國稅局進一步說明，為什麼可以這樣扣除？因為繼承人出售房地時，原本就能把「繼承時的房地現值」當作成本扣掉，所以如果房貸餘額比房地現值還要高，表示這是屬於因為繼承該房地所產生的額外負擔。因此不論賣房是適用房屋財產交易所得舊制，或是房地合一稅新制，這個優惠都適用，這樣才符合「量能課稅」的公平原則，也就是賺多少錢，就繳多少稅。
國稅局舉例，假設納稅義務人甲君2023年4月間繼承父親於2021年4月間購入的A房地，繼承時房地現值為1,000萬元，同時也繼承父親遺下A房地的銀行貸款餘額3,400萬元，並由甲君實際負擔償還。
後來甲君於2024年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除了可列報減除繼承時房地現值按物價指數調整後金額1,035萬元外，繼承的貸款餘額超過繼承時房地現值的2,400萬元，一樣可自房地交易所得中減除。
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項目 |
金額 |
說明 |
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繼承時房貸餘額 |
3,400 萬元 |
實際需要償還的債務 |
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繼承時政府現值 |
1,000 萬元 |
房屋評定現值＋公告土地現值總和 |
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可扣除的額外成本 |
2,400 萬元 |
甲君繼承的貸款餘額3,400萬元，減去繼承時房地現值1,000萬元 |
‧原本可扣的成本：1,000 萬元（房屋評定現值＋公告土地現值總和）會經過物價指數調整，變成1,000萬元X物價指數103.5％＝約1,035萬元。
‧額外可扣的成本：因繼承多出來的債務2,400 萬元。
國稅局提醒：出售繼承取得房地，可減除的貸款，必須是繼承時被繼承人以「該房地」為擔保向「金融機構」貸款的未償債務餘額，且由納稅義務人實際負擔，若是親友間的私人借貸則無法適用。
常見問題
Q1: 什麼情況下可減免房地合一稅？
A: 若出售房地時，房貸餘額超過房地現值，且由繼承人實際償還，可從交易所得中扣除。
Q2: 房地合一稅減免如何符合量能課稅原則？
A: 因繼承人賣房時可扣除實際負擔的超額房貸，反映真實財務狀況，符合公平原則。
Q3: 政府為何允許扣除繼承房貸餘額？
A: 因繼承房貸屬繼承人實際負擔的債務，扣除後可避免不合理課稅。
Q4: 私人借貸的房貸餘額能否適用減免？
A: 私人間借貸的房貸餘額無法適用減免，必須是銀行等金融機構的房貸。
Q5: 繼承房地時房貸餘額如何影響稅務？
A: 繼承人若償還超過房地現值的房貸餘額，可從賣房利潤中扣除，減少應納房地合一稅。