買老公寓核貸大縮水！　台南成數最低、台北自備款增至454萬

2025/10/7 3:00:00

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房仲業者根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年上半年全台屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估房價為新台幣1,095萬元，銀行核貸成數僅74.9％，換算自備款成數達25.1％，平均自備款金額從232萬元拉高至275萬元，和去年同期相比得多準備43萬元。

台灣房屋統計今年上半年30年以上的老公寓，和去年同期相比，六都自備款成數同步增加，其中又以台北市購屋族最辛苦，老公寓平均自備款拉高至454萬元，年增約70萬元，幾乎是其他縣市2倍以上，單看自備款金額，已經可以直接在南部直接入手1間。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，老公寓因總價相對親民，一直被視為首購族與小資族的「入門選項」，但銀行對老屋普遍態度保守，核貸成數多僅落在7成。

近年隨著老屋房價同步走高，購屋族資金壓力不減反增，加上今年上半年受限貸令影響，推升銀行風險控管，放貸條件緊縮，使核貸成數明顯縮水，而老屋還有裝修需求，現金門檻也越來越高。

張旭嵐表示，尤其全台房價最高的台北市，想卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注，才更有力承接高漲的購屋成本。

另外觀察，今年上半年六都老公寓以台南市核貸成數72.6％最低，因此平均自備款成數最高，平均需準備約27.4％自備款成數，自備款金額也拉高至135萬元，較去年多32萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，並非總價越低，自備款就一定越少。今年台南老公寓的平均鑑價與去年僅差2萬元，但核貸成數卻明顯下滑，推估主因落在銀行對借款人條件的風險評估有差異。

李家妮也提醒，老屋雖然總價相對低，但核貸條件會依物件狀況及申貸者財力條件而有明顯差異，購屋族在進場前，可先向銀行試算鑑價與可貸額度，避免資金規畫落差，尤其因限貸令，銀行核貸成數緊縮下，建議可比預期多準備1成以上的自備款，避免核貸結果不符預期，出現資金缺口，影響購屋計畫進行。

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