實價登錄可以信嗎？ 估價達人揭陰謀：買貴也是剛好
買賣房屋前要先查詢實價登錄，幾乎每個民眾都知道。你可能會想，政府的實價登錄當然可以信任，買房出價只要參考實價登錄、再往下打個折，就一定沒問題了。
但，若是對實價登錄深信不疑，有可能就變成不肖人士唬弄你的弱點。FB粉專「阿宅-雙碩士地產顧問」便撰文表示，老江湖都知道，如果提供資料全都是假的，很容易就被識破。
實價登錄該怎麼比才有意義呢？圖／Freepik
阿宅點出，要騙人，絕對要三分真、七分假。即便是真實可信的實價登錄，如果被誤用，不知不覺你可能就相信了高價、但其實根本無參考性的實價登錄，議價議了半天，最後還是出了一個超出行情的價格。
阿宅以從事不動產估價8年的經驗，點出3種利用不適合的實價登錄來誤導人的常見案例。
1. 舊社區用新建案來比：
台北市新房子單價賣到上百萬，中古公寓可能6～70萬元還找得到，新建案跟中古屋有巨幅的價差。當你要買的是中古屋，參考的卻是新成屋的實價登錄，就算是對面社區的成交價，距離超近，買貴也是必然的事。
2. 無裝潢用精裝修來比：
現在房屋裝修動輒數百萬起跳，出售精裝修的房子，為了彌補裝潢費的支出，價格必然比無裝潢的貴上不少。要怎麼確認實價登錄成交價是不是帶裝潢？內政部的實價登錄，只要點擊進入交易明細，再看備註，就可以確認是否包含裝潢費用。
3. 老商圈用精華區來比：
估價有所謂「同一供需圈」的概念，距離太遠，供需已經無法替代。同樣是中正區，仁愛路跟廈門街的價格天差地遠。當你參考的社區成交價，跟你要買的房子距離太遠，商圈性質根本不同，價格其實已經不具參考性。
綜合前述狀況，參考錯誤的實價登錄成交案例來出價，買貴也只是剛好而已。
那麼，要怎麼選擇適合的實價登錄來比價呢？買什麼社區，最好就用相同社區比，價格參考性最好。
>>買老公寓，就用老公寓比，不要用電梯大樓比，屋齡公設比都不同。
>>買2～3房的房子，就用2～3房的房子比，不要用套房比，套房單價比較貴。
>>買沒加蓋的頂樓，就用沒加蓋的比，不要用含加蓋的比，加蓋效益差太多。
>>買1樓住宅，就用1樓純住宅比，不要用可當店面或有停車效益的1樓比，價差會很大。
阿宅提醒，參考實價登錄最重要的原則，就是可比性。蘋果比蘋果，橘子比橘子，比較才有意義。