「共同繼承房產」談判破局… 「公同共有VS分別共有」哪個好？ 律師提5方法解套！
許多大家族經歷幾代之後，子孫陸續繼承先人遺留的房產，共同繼承人數歷次增加，以至引發分產問題，甚至演變成對簿公堂的局面。究竟民眾該怎麼處理，才能免除家族紛爭？
不動產繼承，若是喬不攏，反倒成了家族紛爭的導火線。圖／實價登錄比價王資料庫
建業法律事務所主持律師張少騰認為，遺產中如有不動產，而各繼承人間對於處分方式難以達成協議，仍可辦理繼承登記，惟在此種情況下，各繼承人對遺產均為「公同共有」。
在法律上，「公同共有」與「分別共有」的區別在於，前者的處分及權利行使除法規特別規定外，需得全體共有人同意；後者則可自由處分個人應有部分。因此，如各繼承人對於公同共有的遺產處分或利用無共識，將造成執行上的困難。
「公同共有」與「分別共有」的區別。製表／Money錢
共有的不動產如無法有共識，應如何達到更好的利用？建業法律事務所合夥律師蔡宜靜分析，民眾可以透過下列5種方式解決：
方式①：將持分賣給其他共有人
共有人之一可透過市價將不動產賣給其他共同繼承持有人，而其他持有人也可以整合產權後完整利用。但此方式缺點在於必須是各共有人已辦理分別共有，如果是在公同共有關係下，無法交易持分。
方式②：以持分抵押質借貸款
不動產持分仍有客觀價值，共有人之一可將其持分做為抵押品申請貸款，變現做其他利用，但實務上較不常見此種利用方式，因較難以持分申請貸款而為其他利用。
方式③：以多數決方式出售，由共有人按持分比例均分
依《土地法》第34條之1規定，共有人過半同意及應有部分也過半同意，得將共有物處分或變更。共有人可透過此方式賣給他人，再按持分比例將出售後的價值分給所有人。
方式④：向法院聲請共有物分割
共有人無論為「公同共有」或「分別共有」關係，除法律另有規定或有協議外，均可向法院請求共有物分割。
但應留意，如僅辦理繼承登記，繼承人間公同共有關係尚未消滅，須一併請求分割遺產及消滅公同共有關係，實務上分割方式有下列幾種：
❶原物分割：共有人依比例分配，或僅部分共有人受分配。
❷原物分配兼金錢補償：原物分配後，未受分配或受分配部分未達到原應有部分比例，得以金錢找補。
❸變價分割：將共有物拍賣，各共有人依應有部分分配金錢。如以此方式，各共有人得可參與競標，如果是共有人之一得標，其他共有人不得主張優先購買權，若為非共有人得標，共有人可主張優先購買權。
建業法律事務所主持律師張少騰分析，法院針對分割方案雖有自由裁量權，但仍須考量各共有人間的利害關係、經濟效用和現在使用狀況。
法院通常會考量面積大小及實際價值，是否與應有部分相對應，且會透過鑑價方式認定分割方法是否公平、考量各共有人分得土地是否可對外通行，以避免分割後成為無路可走的「袋地（指沒有聯外道路的土地）」或是畸零地，或是否有建築套繪管制而導致不能建築等問題。
方式⑤：聲請調處
如果各共有人最終無法協議，仍須透過訴訟途徑解決爭議，但對簿公堂也會造成家族間感情分裂，且訴訟過程通常相當繁瑣耗時。對此，蔡宜靜指出，內政部在各直轄市、縣（市）設有不動產糾紛調處委員會，可提供民眾訴訟以外的解決糾紛管道。
如果透過調處會進行調處，相較於訴訟程序，可能比較迅速且容易解決爭議，如當事人無法達成協議，或任一方經調處會2次通知未到場，調處會仍會依相關資料及當事人意見進行裁處。
而當事人如不服調處結果，須於收到通知後15日內向法院起訴，如超過15日未起訴、被法院駁回起訴、或事後撤回起訴，當事人可檢附相關證明文件，用書面陳報該直轄市、縣（市）政府，依照調處結果辦理。