【龜山A7分析4】新案開價飆4字頭!「這區」卻狂掀一波賠售潮?

實價登錄比價王 米編
桃園龜山A7重劃區 ∣ 實價登錄比價王
 
主打「首購天堂」的A7重劃區,隨著目前房市多頭格局穩固,陸續有零星個案開價不再「坐2望3」,而是向上挑戰4字頭天花板價。例如位於文青雙語中小學預定地首排的「富宇哈佛苑」,便開出每坪44~49萬的單價,然經比對最新實價揭露資訊,開賣至今共登錄18筆交易,成交多在33~36萬元,並未如預期成功站上4字頭。
 
觀察周邊其他新推案,開價仍多在3字頭,例如「遠雄新未來2」和「和洲金剛」開價皆在30~32萬元,「維特魯威」開在34~44萬元。
 
至於已有實價揭露的預售案,成交價格幾乎都集中在25~30萬元之間,例如「遠雄新未來3」開價33~38萬元、近一年成交均價在30萬元;「頤昌豐岳」開在30萬元、成交約在24.8萬元;「君邑丘比特」開價30~38萬元、近一年平均單價約26.8萬元;「鴻廣新A7」開價31~33萬元、成交約在28.9萬元;「頤昌璞岳」開在32~33萬元、成交約在26.8萬元;「合謙學」開32~35萬元、成交約在29萬元。
 
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回顧A7崛起的最大主因,正是因為普遍2字頭房價符合首購族預算,然當房價逐步拉升到3、4字頭,而A7交通和生活機能的抗性仍在,比價效應下,部份購屋客源寧願回流至A8、A9站
 
除此之外,今年4月A7合宜宅陸續解禁可交易,4大社區「遠雄文青」、「名軒快樂家」、「皇翔歡喜城」與「麗寶快樂家」共逾4,000戶可進入市場自由交易,短時間內有相當數量釋出,恐怕也將對區域建案造成衝擊。
 
桃園重劃區攻略
 
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若從市場交易價格來看,房仲業者推估A7合宜宅周邊行情單坪上看25萬元,以5年前單坪15萬元的抽籤承購價來看,獲利幅度至少6成。不過,5月合宜宅解禁後首筆交易紀錄揭露,拆算車位後每坪僅18.17萬元,獲利雖達2成,但仍遠低於外界預期。
 
而更意外的是,後來揭露的7、8月實價登錄資料,「遠雄文青」、「名軒快樂家」及「皇翔歡喜城」竟接連出現價跌交易。
 
遠雄文青」7月出現一筆8樓戶,含車位總面積78.71坪,單價為11.84萬元;此外,7月還有一間10樓戶,坪數45.24 坪、不含車位交易總價500萬元,換算每坪11.1萬元,在內政部實價登錄網上,並沒有備註屬親友或員工間交易的特殊戶,且也沒有移轉紀錄。
 
至於「名軒快樂家」則出現20樓戶含車位57.82 坪,總價780萬元、單價13.62萬元,亦非特殊交易戶。「皇翔歡喜城」7、8月出現3戶每坪14萬初頭的非特殊戶,為含車位總價750萬元、647萬元與560萬元,權狀坪數分別為56坪、43坪與42坪。
 
由於A7重劃區預售新案開價達3字頭,房價快速上升,已有部份客源回流到林口,加上大批合宜宅釋出,勢必對區域房價造成衝擊,且合宜宅近捷運站,生活機能較重劃區內其他區域發展更完整,若以2字頭釋出,具備一定競爭力,A7推新案恐面臨雙重挑戰。
 
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