【懶人包】如何看懂土地使用分區? 圖文攻略大公開!

實價登錄比價王 灰編

「土地使用分區」是什麼?

臺灣地狹人稠,尤以都會區更是寸土寸金,因此各地方政府進行都市計畫時,必須審慎評估規劃,且視實際情況將轄內每一塊土地分門別類,這就是所謂的「土地使用分區」。不同分區,自然產生不一樣的生活機能型態。實價登錄比價王本次圖文專題,以首都台北市為例作說明,帶您快速了解不同土地分區規劃,能蓋住宅的條件與區域有哪些,讓想要買房的你,有更全面的考量。

都市計畫土地使用分區配置|實價登錄比價王

台北市哪些地方,可以蓋住宅?

依台北市政府的規劃,台北市住一到住四可蓋住宅;飲食業與醫院診所、零售及超級市場在住宅區內,則為附條件允許設立。另外,加油站、修理服務業、娛樂服務業等,則不允許設於住宅區內。有的民眾也會依照自己生活型態,選擇住在「住商混合區」內,看中的就是鄰近便捷的交通條件與娛樂環境。因此,在台北市第一種商業區到第四種商業區,也有不同條件。多數北市家長會考量住在文教區內,一來接送孩子方便,也可藉「文教區」社區教育與與醫療服務,充分享有更完善的教育資源。

當然,也有部分「土地使用分區」是禁止蓋住宅的。像是工商展售服務區、大多商業性質導向的各類商業區,以及工業區等,是無法蓋住宅的。以上提醒民眾,在買房前得要睜大眼睛看清楚,自己的房子是被劃設在哪種分區內,才能避免成了冤大頭。

土地使用分區生活機能|實價登錄比價王

台北市禁蓋住宅分區|實價登錄比價王

 

土地使用分區主要依據:建蔽率 與 容積率

在台北市住宅區,被細分成九種,最主要的劃分依據就是「建蔽率」和「容積率」。
台北市住宅區分為九種|實價登錄比價王

 

「建蔽率」VS.「容積率」不再霧煞煞 公式一目了然!

如何分辨建蔽率與容積率|實價登錄比價王
 
【建蔽率】建物投影面積 / 基地面積 x 100%。建蔽率比例愈高,可使用空間愈少;比例愈低,公共空間就愈多。
【容積率】建築物樓地板面積總和 / 基地面積 x 100%。容積率比例愈高,樓層相對較多也顯得擁擠;比例愈低,樓層少但價格相對昂貴。
 
「建蔽率」實施目的有四點:

(1) 防止基地面積過度稠密使用
(2) 減少空間壓迫感
(3) 提升棟距間的距離
(4) 控制建物的高度
實施建蔽率目的|實價登錄比價王
 
「容積率」實施目的有四點:
 
(1) 有效控制都市建物密度
(2) 塑造良好都市景觀
(3) 使建地供給量趨於穩定
(4) 避免嚴重的空間壓迫感
實施容積率目的|實價登錄比價王
 
📲就想「賴」著你,實價登錄比價王LINE即時推播最新消息,加入點選不錯過!
 
建築物之所以呈現不同樣貌,是依據土地使用分區規定建築用地不能全部蓋滿,以及建築樓地板面積有總量限制。
建蔽率與容積率使用|實價登錄比價王
 

違反「土地使用分區」會怎樣?

台北市政府依《建築法》的違法變造條款,自2015年陸續向北市多個知名工業宅如興富發領秀新潤悅峰等建案開罰,儘管引起不小風波,訴訟結果也不盡相同。但還是要提醒民眾一經發現違反分區的使用規定,政府會針對土地或建築物所有權人、使用人或管理人,處以新台幣6萬以上,30萬以下的罰緩,不同階段也有不同的處置方式。
土地使用分區違法使用|實價登錄比價王
 

如何查詢我家屬於「土地使用分區」的哪一區?
我家的分區怎麼查|加入實價登錄比價王LINE好友|實價登錄比價王

❯❯ 延伸閱讀 ❮❮
 
👉 轉手淨賺661萬!內湖五期重劃區 老屋玩出高房價
 
◤ 新片上架  📽買房風水大解密
 
📣叮咚!您的最新房價數據與房市新聞已上線!大家都在聊的最夯話題,加LINE不漏接!🏠
 
鄰居房價表新上線!馬上窺探鄰居賣多少
💲台北最強國宅鄰居賣多少 點我看
💲鄰居房價表使用攻略 
實價登錄比價王鄰居房價表 門牌X樓層大公開 | 實價登錄比價王