日本買房成交只是第一步　房仲：台灣屋主最易栽在管理

2026/10/6 4:32:25

中央社記者戴雅真東京6日專電

台灣人到日本買房，往往把大部分注意力放在價格、地段和投報率，但在日本經營房地產事業多年的台灣人林佳慶觀察，真正容易讓海外屋主頭痛的，通常是買房後，包括大樓修繕、招租、租客應對、設備故障及稅務申報等事情。

林佳慶接受中央社專訪時表示，若把購屋後可能發生的問題一併考慮，買家就會發現，成交只是長期持有的開始。

●公寓須繳管理費、修繕積立金每棟大樓做法不同

以日本公寓來說，屋主每月通常要支付管理費及修繕積立金。管理費主要用於電梯、走廊、垃圾場等公共區域；修繕積立金則是為外牆、防水、管線及大規模工程預先存下的錢。而這兩筆費用都可能調整。「你現在只知道現階段是多少，但幾年後會變成多少，不會有人知道，而且它絕對不是固定的。」

林佳慶表示，日本公寓大約每10至15年會規劃一次大規模修繕，但每棟大樓做法不同。有的會一次進行全面工程，有的管理組合則認為局部修補即可。因此，不能單看屋齡或上次整修時間，還要確認修繕基金是否充足，以及管理組合過去如何做決定。

「你可以去翻以前的總會資料、理事會資料，看他們有沒有討論修繕、費用要不要調整。」他表示，這些資料雖然不一定能預測未來，至少可以看出大樓的管理態度。

新建公寓也不代表完全沒有風險。「新房子的管理費、修繕金，一開始通常都設得很便宜。可是5年後，你可能會發現它變成兩倍。」

他指出，新建大樓剛交屋時設備都是新的，也看不出管理公司和管理組合的能力。「要真的看出這棟房子的本質，起碼要5年、10年。10年到15年左右，剛好遇到第一次大規模修繕，你才知道它實際管理得怎麼樣。」

相較之下，中古公寓不一定比較差。「日本舊房子不是一定不好，只要有持續維修，狀況都可能還不錯。」中古大樓已累積多年的修繕及會議紀錄，買家反而有資料可以判斷。

如果是較老的物件，則要確認耐震條件。日本在1981年6月1日導入新耐震標準，但更早完工的建築若做過耐震補強，也不代表完全不能買或無法貸款。「重點是有沒有符合新的耐震要求、有沒有做補強，這些都要確認。」

看屋時，林佳慶也建議，不要只看房間內部。「很多東西是你到現場才看得到。垃圾場管理得怎麼樣、腳踏車有沒有亂放、公告貼了什麼，都可以看出一些住戶和管理狀況。」

他舉例，同一個社區在平日早上、晚上或週末，也可能呈現完全不同的樣子。「你可能看房時覺得很安靜，住進去才發現晚上很吵。鄰居是看不到的，所以要從公共空間和不同時段去觀察。」

而台灣買家另一個常見問題，是把不同性質的「管理」混在一起，這也是最常出問題的部分。大樓管理只負責公設部分，物業管理則是請對方招租、收租及處理租客問題。

海外屋主還要面對稅務及收件問題。房租收入涉及日本所得申報，固定資產稅等文件也多半寄到日本國內地址。「如果沒有透過管理公司，也沒有日本的聯絡地址，那誰幫你收文件、誰幫你繳稅？這些在買房前就要安排。」

台灣屋主出租時，也容易直接套用台灣經驗。例如認為附冰箱、家具及家電，可以把租金訂高一點，但不少日本租客習慣承租空屋。「台灣人會說，這些家具我當初花很多錢買，但日本租客可能根本不需要，還希望你全部搬走。」

租金同樣不能先開高，再等待租客議價。「台灣可能覺得先開20萬日圓，有人出15萬就租給他；但日本租客看到20萬，就認為它是20萬的房子，根本不會來問。」而且日本租屋主要透過網路平台，價格超出搜尋範圍，物件便不會出現在租客眼前。

至於買賣，日本並非完全不能議價，但要有合理依據。「有根據的殺價可以，例如屋況、修繕或行情；但沒有根據，只是想試試看，賣方可能會覺得你不尊重他的定價。」

他曾遇過買家認為先出低價，若賣方不同意，再照原價購買就好，但日本屋主可能直接拒絕。「他可能會說，就算你現在出原價，我也不賣給你。日本人有時候很在意交易的過程。」

林佳慶強調，日本房地產的買賣、租賃及管理，是3種不同專業。擅長帶看、完成交易的仲介，不代表懂得招租及處理租客；公司表示有售後服務，也不代表具備稅務、跨境匯款及緊急應變能力。

「買到房子真的不是結束。」他建議，簽約前就要問清楚，未來由誰招租、收租、匯款、報稅及處理設備故障。「對海外屋主來說，有沒有人把後面的事情做好，可能比當初房子便宜多少還重要。」