房市凶多吉少？他點名區域：觀察「3徵兆」準備逃

全台壟罩在少子化與人口負成長的環境壓力中，根據內政部統計，截至今年9月底台灣人口數為2331萬7031人，已連續21個月負成長，且「生不如死」的狀態也持續惡化中。眾所周知，人口紅利一向是支撐房市的一大要件，但伴隨著人口流失嚴重，空屋率逐年攀升正是現今要面臨的棘手課題。

 

根據全向科技房產中總監陳傑鳴觀察，從內政部最新統計發現，截至去年底，全國空屋率超過20％的鄉鎮市區，已從去年上半年的20個暴增至31個。其中，宜蘭礁溪空屋率高達29.89％、新北市萬里區29.83％、三芝區亦有26.12％。換言之，這些地區平均每3～5間房屋，就有一間處於空屋閒置狀態，房屋持有者的壓力逐步浮現，市場供給過剩、需求有限的結構性問題越來越明顯。

陳傑鳴表示，負資產風險最早出現的區域，往往具備三項特徵，第一是人口持續外移、老年人口比率高，例如北海岸、花東部分鄉鎮，人口成長率長期為負，風險最高。再者，產業與交通條件弱，通勤時間長、缺乏就業機會，也會導致自住需求難以支撐，還有房市前期炒作或短線投資比例高，一旦買氣退潮，價格修正幅度就會更劇烈。

陳傑鳴建議，這些區域的房產持有者應重新評估持有目的與機會成本。如果房子非自住、租金報酬偏低，未來區域發展動能有限，應考慮盡早脫手。其次是關注區域再開發與公共建設進度，若地方政府有明確的都市更新、觀光或產業建設計畫，長期房市發展仍有機會反轉向上。最後就是要做好現金流與風險控管。對於仍有貸款的持有者，應避免高槓桿操作，並預留至少半年以上的房貸償付備用金，以防市場變化導致拋售壓力。

台灣少子化嚴重，連帶國安問題也備受重視，中華不動產仲裁協會仲裁人莊孟翰曾表示，「人口紅利」對長期房市趨勢而言，確實有消弭房價飆漲的作用，人口紅利消失將反映在房屋需求，進而影響房市變化；不僅少子化，連高齡化與Ｍ型化問題也都會影響到未來的房市景氣。