空頭號角響起！央行打炒房會鬆手？他嘆「天花板沒極限」預測下一步發展…

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國泰房地產指數日前公布今年第3季最新統計，推案金額及銷售率小幅減少，成交量大幅減少。且較上一季與去年同期皆為價穩量縮，而本季新推個案數共176件，推案戶數計有13,871戶，較上季及去年同季均下降；國泰房地產指數表示，買氣趨緩、交易量減少，顯見央行措施已有一定效果，房市有機會回復健康溫和態勢。
 
國泰房地產指數日前公布今年第3季最新統計，推案金額及銷售率小幅減少。示意圖／Freepik
 
根據統計，第3季新推個案數共176件，季減15％、年減28.2％；推案戶數計有13,871戶，季減26.1％、年減44.7％；總推案金額2,920億元，季減18.5％、年減48.6％，主力總價為2,115萬元，較上季上升、較去年同季下降；其中大廈類型推案者占86％。
 
國泰房地產指數表示，本季趨勢在央行信用管制措施趨緊，加上房價短期內漲幅已高，潛在買盤追價意願降低，導致本季買氣趨緩、交易量減少，顯見央行措施已有一定效果，房市有機會回復健康溫和態勢。且今年以來續受惠AI等新興科技應用需求支撐台灣出口動能，使總體經濟獲得一 定支撐；但針對房市，央行繼續維持第七波信用管制措施不變，即便9月初行政院將新青安排除於銀行法72-2條不動產放款比率限制、換屋族群售屋期限延長至18個月，短期內房市交易仍持續呈現量縮局面。
 
進一步觀察各地區表現，相較上一季，各地區成交價漲跌互見，高雄有較明顯漲幅，而新竹則有較明顯跌幅；成交量新竹、台南有明顯增加，其餘地區均減少。相較去年同季，成交價維持穩定或上漲，成交量全面大幅減少。從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均突破2013年到2015年波段高點、近期漲勢趨緩，成交量普遍呈現下滑趨勢。
 
至於預售屋部分，觀察第三季國泰房地產指數，全國可能成交價為每坪57.62萬元，已連續兩季下跌，房產專家何世昌認為，即便跌幅甚小，仍意味著預售屋市場反轉確立，已轉為空頭市場。不過，七都房價表現有點讓人意外，中南部三都房價竟然是漲的！推測其原因，應該是低總價、高單價，搭配低首付的小宅建案推升成交價格。而房價高昂的台北市，竟還寫下歷史新高，天花板簡直沒有極限。
 
何世昌進一步表示，預售屋市場反轉，按理說可能促使央行鬆綁第七波選擇性信用管制。然而，由於跌幅實在太低，可能難以扭轉央行理監事打炒房的意志。何世昌也預測，目前為止，央行第四季鬆綁第七波的機率低於五成。對不動產業者而言，預售屋房價跌幅少並非好消息，因為會拉長央行觀察時間，成交量縮的市況暫時不會有所改變。
 
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交易量 國泰房地產指數 央行 房價 第七波選擇性信用管制 預售屋

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常見問題

Q1: 今年第3季國泰房地產指數顯示什麼趨勢？
A: 今年第3季推案金額及銷售率小幅減少，成交量大幅下降。
Q2: 何世昌如何評估央行第三波信用管制的效果？
A: 何世昌認為央行第三波管制選擇性信用管制，短期內降溫效果有限。
Q3: 央行的信用管制措施對房市有何影響？
A: 央行措施使買氣趨緩，交易量減少，房市有機會回復健康態勢。
Q4: 預售屋市場近期價格變化如何？
A: 預售屋成交流通價格持續下跌，已轉為空頭市場。
Q5: 高雄和新竹地區房價及成交量有何變化？
A: 高雄房價明顯下滑，新竹成交量及房價明顯下跌。