圖解／「高成數、低利率」我全都要！申辦房貸行員教撇步
「有錢不是萬能，沒錢卻萬萬不能」想擁有一間屬於自己的房子，各種環節幾乎都需要用到錢：賞屋談價下斡旋、順利一點的到了買屋階段，評估自身可拿出的家產有多少，就為了湊出買房的第一個門檻：頭期款。
往後數十年的房貸人生，也不是你想背就背得了，申請房貸總免不了被銀行各種「打分數」。其中各項評分指標，以及事前購屋人在不同階段可做的功課，應注意哪些細節？
本集「5168實價登錄比價王」圖文專題，特別邀訪一位深諳房貸業務的第一線銀行行員，以自身替民眾申辦房貸角度分析，告訴大家銀行審核房貸在乎的條件準則有哪些，藉此獲得最理想的房貸條件。
（一）5大條件論「擔保品」價值
這裡的擔保品，指的就是你打算購買的那間房屋，其綜合各項條件：地段、屋況、坪數大小、屋齡等，對銀行來說，房屋價值加總分數愈高，就愈可能得到較優的借貸方案。
「地點！地點！地點！」行員強調，依「土地使用分區」若民眾買的房屋，位在都市計畫區域內（例如商業區、住宅區等），因其地段好、機能佳，價值性高，貸款最高可到8成；相反地，假如房屋不是在都市計畫區內(如農業區)，銀行則可能最高只願給貸7成左右。
評估屋況方面，行員透露一般「社區大樓」有基本行情，而透天厝則以「當時房屋造價」作為評判基準。銀行會調閱《第四號公報》[註]查證當時的房屋造價。
所以即使屋齡高的透天厝，受惠當時選用進口大理石、上等木材等高級建材打造，整體屋況至今仍保持良好，其實有機會拿到不錯的貸款成數（*仍須視各建物實際屋況而定，非單一標準）。
[備註]中華民國不動產估價師公會全國聯合會(即全聯會)「第四號公報」，為不動產估價師執行不動產估價時提列營建成本及相關費用與利潤率之主要依據，其中「營造或施工費標準表」按建物不同主體構造種類及地區定期檢討並公告。資料來源：中華民國不動產估價師公會全國聯合會
「房子太小，真的不好貸！」行員不諱言地說。基本上主建物+附屬建物的坪數「低於15坪」或一般「小套房」（扣除公設，實際坪數僅8-9坪）的物件，確實不好申請房貸，甚至直接「被拒貸」。
為此，部分建設公司提出解套：「兩個套房只開一個門牌號碼」如此一來兩間的實際坪數，加總起來可達16至17坪，符合申請房貸的最低坪數門檻。根據行員說法，15坪房屋物件，房貸好一點的可申請7成，甚至更低只有5成。台北市套房，普遍可申貸8成，首都的地利優勢，真的不太受房屋坪數大小影響。
屋齡則和「期限」有關係。有的銀行會規定「屋齡+貸款期限」不得超過多少年，或將「申貸人實際年齡」一併納入綜合評估。
然而，台灣老宅多，尤以雙北市名列前茅，屋齡高影響建築結構與住戶居住安全。近年來刮起老屋翻修風，民眾可透過簡易都更，將住宅「外觀拉拉皮」、腹地夠大的老公寓，甚至能加裝一座電梯，致使原本地段就不錯的中古老宅，價值翻倍漲，鹹魚大翻身！
另外，想購置「工業宅」的民眾必須留意，申請房貸上的成數恐怕不理想，大約只能6至7成；換言之，購屋人得要準備更多的自備款（頭期款）。又工業宅謄本登記用途本非「住宅用」，無法向銀行申請首購優惠方案（例如新青安），甚至不給貸。
（二）你的收入「穩定」嗎？是否其它加分項？
一般受薪階級的民眾，銀行大多透過公司(商業)登記及財稅登記資料，查詢其任職公司的資本額大小，確認該公司規模大小、每月是否領有固定薪資等判斷。
- 行政職員：如一般上班族，有穩定薪資收入的特性，銀行認為這類民眾，如遇申請貸款時，通常不太會有什麼難關。
- 工作職務若為「業務性質」例如房仲人員、保險業務員、傳直銷人員等，這類職務薪資結構主要由「基本底薪」（占比少）+「獎金」（占比多）組成，屬於非穩定收入的族群，不太受銀行青睞。在收入表現上，銀行會先打一點折扣。
- 「日薪一族」：工人、臨時派遣人員就更吃虧了，申請貸款上會更加困難。行員建議可於固定期間，在某間銀行開戶，並將薪資收入依一定比例匯入該銀行，逐漸累積存款是有其加分效果。
行員表示，申貸民眾必須讓行員「感覺上」你真的有錢能夠穩定還款，且有憑有據證明你是一個自律的人，願意為了一個目標無論買車、買房奮力存錢，因而建議民眾務必養成存款的習慣，未來如遇公司調漲薪資行有餘力時，還能提高每月的存款比例。
（三）「個人信用」請維持五顆星
俗話說：「有借有還，再借不難」沒有人願意當冤大頭，傻到持續借錢給時常拖欠不準時繳款的人。銀行針對個人信用部分，會調查申貸戶的聯徵分數。受訪行員表示，通常個人信用分數若介於500~550分[註]，容易遭銀行拒貸。
備註：「聯徵信用分數」滿分為800分，即該用戶無任何不良紀錄，銀行業界公認的資優生。
什麼情況「個人信用分數」會被扣分？行員透露，假如某A每月的信用卡費，僅繳足最低卡費（通常為一成）而非全額繳清，落入所謂的「卡循」（即「信用卡循環利息」），當卡債愈滾愈多最終變成卡奴時，某A在聯徵紀錄上會被註記為「2N用戶」，銀行大多不願借貸給這類用戶。
行員補充說明，民眾申辦常見三大貸款：房貸、車貸、信貸等。他們反而會特別堤防聯徵紀錄完全空白的民眾，尤以年長者為重。理由是大多民眾多少持有信用卡消費、或曾辦過其他貸款，所以聯徵分數不太可能毫無紀錄。
當民眾申貸時，一旦銀行調閱聯徵分數為空白時，行員會合理懷疑先前該戶是否在信用上曾有過瑕疵，也許是經濟上碰到困難，期間沒有銀行願意借錢給該用戶，導致某段時間的聯徵紀錄結果是空白的。
（四）「負債累累」不一定是銀行拒絕往來戶
假設某君名下已有五間房子，但某君有能力「每月每間房都固定還款」，即便某君背負沉重房貸，但努力償還中，經銀行調閱聯徵也無不良紀錄，評估後通常仍會願意借貸給某君。
（五）跟銀行「套交情」有用？
如同交朋友一般，大家從陌生人關係經歷一次次的對話互動、邀約聚餐中逐漸熟識，進而累積對彼此的信任。銀行提供多元的金融服務或商品，不僅限於各類貸款申辦，他們同時希望民眾能在該行開戶定存、買基金、買保險及申辦信用卡等。
未來想向銀行借錢，且為一筆龐大金額，怎可能說借就借？自然是要「有跡可循」這些金流往來，無非成了民眾未來若有需求，可立即得到回饋的重要基礎。
對銀行業者而言，開戶、申辦信用卡等均屬最入門的門檻；進一步在該行有了定存、購買理財型商品等規劃配置，才算比較深入的往來。
行員舉例說明，近期有位合作的熟客，他先前並未在該行購買任何理財（投資）型產品，當時他想申辦理財型房貸（循環性），行員提供的方案是可活用的周轉性房貸，利率為2.97%。
後來他在該行有額外購買美金儲蓄的壽險產品。直到某次，他太太另買下一間店面，想再依相同的理財型房貸申辦，因其已在該行有購買壽險類商品的事實，承辦行員此次提供的房貸利率為2.65%，申貸降利有感！
※ 「5168實價登錄比價王」提醒您：投資一定有風險，基金投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書(投資人須知)
【房貸申辦狀況題】
🙋♀ 網友加碼問：萬一我的公司，每月是以勞基法最低薪資匯款，剩餘薪水另以「現金袋」補齊，這樣的給薪方式是否影響銀行核貸成數表現？要怎麼補救比較好？
行員建議，假設每月5號發薪水，可採每個月固定時間（每月10號），將剩餘薪水（如現金袋）存入同個薪資帳戶中，屆時可向行員解釋相關的給薪模式。實務上銀行保有彈性，在申請房貸不太會為難民眾。
同樣回歸上述提及重點，目的就是取信銀行，讓他們知道你確實每月有固定薪資入帳即可。
老話一句，想申請房貸的民眾，可參考公股、民營銀行等各家提出的方案，加諸政府自去年提出的新青安房貸等。務必多看多比較，畢竟每個人的信用狀況與擁有資產不盡相同，綜合評估選出自己心中的最優方案。
※本篇文章所述為「概要式重點整理」，文中提及銀行業者之個案剖析經驗分享，僅供參考；實際借貸情形，仍須視個人當下經濟條件、信用狀況與承辦銀行最終審核之標準為主。
