圖解／不動產的履歷表！讀懂「謄本」類型與用途
實價登錄比價王在上一篇「圖解／不動產的身分證！看懂「權狀」類型與用途」，小王教大家如何看「土地」與「建物」的所有權狀之後，同樣本篇分享「土地」與「建物」的「謄本」，相關標示意義與其他注意事項。
不動產的履歷表！讀懂「謄本」類型與用途。圖／實價登錄比價王 製作
在謄本上方區塊，會記錄「謄本種類」、土地或建物的「段別」、「地(建)號」、「申請人身分別」、「授權核發機關單位與相關負責人」、「謄本頁次號」、「列印時間」、「資料管轄機關」、「謄本核發機關」等資訊。其中請注意兩點：
（一）「資料管轄機關」是指申請標的坐落的管轄地所，而「謄本核發機關」則為核發謄本的地所，且為便民，全國土地或建物登記謄本，都可以跨地所、跨縣市申請，所以這兩欄呈現的結果，有可能是不一樣的。
（二）要想判斷地籍資料是否為最新版，就要從「列印日期」加以判斷，若列印日期距離申請當下已經有段時間，表示資料可能已有變更，但未及時更新。
另外，依據民眾的調閱需求，申請謄本的「標的」、「類型」與「申請範圍」也有不同。假設以小王想申請一份謄本為例，上面標示著「 土地登記第二類謄本（部分）」，分別代表什麼意義？
「申請標的」分為：土地或建築改良物（即建物)。
「謄本類型」分為：第一類、第二類、第三類。
）「申請範圍」分為：全部、所有權個人全部、他項權利個人全部、部分，及「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」三部的節本。
◆「登記謄本」有三部：標示部、所有權部、他項權利部
不論是土地登記謄本或建物登記謄本，都是由「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」這三部組成，登載內容大致上相同，下列以「土地登記謄本」舉例說明。
標示部 ➤ 即登載該筆不動產的基本資料。如土地標示部欄位資料會記錄：「登記日期」、「登記原因」、「面積」、「使用分區」、「使用地類別」、「公告土地現值」、「地上建物建號」及「其他登記事項」等。
- 登記日期：是指該筆土地第一次辦理總登記的日期，與登記原因有關，如合併、分割等。
謄本標示部會登載該筆不動產的基本資料，包含登記日期。圖／實價登錄比價王 製作
- 使用分區與使用地類別：若此兩欄位為「空白」者，表示該筆土地在都市計畫區域內，需向地政機關申請「土地使用分區證明書」才能確定詳細資料；相反的，若欄位中有資料記載者，則該筆土地就不屬於都市土地，必須按編定分區及使用類別使用。
謄本標示部會登載該筆不動產的基本資料，包含使用分區與使用地類別。圖／實價登錄比價王 製作
- 「公告土地現值」是什麼 ☛ 請參考此篇
- 地上建物建號：申請謄本時，可選擇是否列印出地上建物資料，但由於建物並非強制登記的標的，有可能是違章建築或鐵皮屋等，所以此欄位顯示「空白」並不代表土地上沒有建物。
謄本標示部會登載該筆不動產的基本資料，包含地上建物建號。圖／實價登錄比價王 製作
- 其他登記事項：記錄土地自總登記後的沿革，包含重測、分割、合併等雜項，另需特別注意相關禁止移轉的註記也會一併標示，其所作的限制是對整筆土地，不分所有權部或他項權利部。而建物謄本的標示部，內容大致與土地謄本標示部相似，還會標註「建物門牌」、「建築完成日期」、「附屬建物面積與用途」、「共有部分面積」和「權利範圍」等。
謄本標示部會登載該筆不動產的基本資料。「其他登記事項」為記錄土地自總登記後的沿革。圖／實價登錄比價王 製作
所有權部 ➤ 涉及該筆不動產的所有權細項都列於此。其欄位包含：「登記次序」、「登記日期」、「登記原因」、「原因發生日期」、「所有權人姓名」、「統一編號」、「出生日期」、「地址」、「權利範圍」、「權狀字號」、「當期申報地價」、「前次移轉現值或原規定地價」、「歷次取得權利範圍」、「相關他項權利登記次序」及「其他登記事項」等。
- 登記日期：最近一次所有權異動，且由地政機關登記的生效日，和登記原因有關。
謄本所有權部登載涉及該筆不動產的所有權細項，包含登記日期。圖／實價登錄比價王 製作
- 登記原因：如何獲得該筆不動產的原因，例買賣、贈與、繼承或拍賣等。
- 原因發生日期：所有權移轉原因發生的日期。例如，「買賣」及「贈與」法律效果屬契約行為，立下契約日即為原因發生日期；而「繼承」的原因發生日期，則以亡者的死亡日為準。
※依據《土地法》第73條規定：土地權利變更登記，應於原因發生日的「30日內」(繼承為6個月內)申請辦理登記，超過30日時，每超過1個月，要繳納登記規費一倍的罰緩，最高不得超過20倍。所以「原因發生日期」與「登記日期」相隔時間通常不會超過30天。
- 住 址：所有權人辦理登記當時的「戶籍地址」，而非通訊地址。
謄本所有權部登載涉及該筆不動產的所有權細項，包含登記原因、原因發生日期與住址。圖／實價登錄比價王 製作
- 權狀字號：即所有權狀字號。務必核對土地所有權狀和土地謄本上的「權狀字號」是否相符，相符才能拿土地權狀，辦理所有權移轉登記或抵押權設定登記。
謄本所有權部登載涉及該筆不動產的所有權細項，包含權狀字號。圖／實價登錄比價王 製作
- 其他登記事項：記載其他應登記之資料，若該欄位中有預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封及禁止處分等限制登記註記時，則表示該筆土地已被依法限制並禁止辦理移轉登記，也不能設定他項權利。
謄本所有權部登載涉及該筆不動產的所有權細項，包含是否有「假扣押」等其他註記事項。圖／實價登錄比價王 製作
他項權利部 ➤ 登載不動產的他項權利情形。欄位包含：登記次序、權利種類、收件年期、字號、登記日期、登記原因、權利人、統一編號、出生日期、住址、債權額比例、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍、擔保債權確定期日、清償日期、利息（率）、遲延利息（率）、違約金、其他擔保範圍約定、債務人及債務額比例、權利標的、標的登記次序、設定權利範圍、證明書字號、設定義務人、共同擔保地號、共同擔保建號、其他登記事項。
- 「債務人及債務額比例」與「設定義務人」：此兩欄位資料，可能涉及其他自然人的資料，所以在「第二類謄本」會隱匿不顯示。
謄本他項權利部登載不動產的他項權利情形。圖／實價登錄比價王 製作
- 在購屋前，買方務必確認土地或建物登記簿謄本上的「他項權利部」，是否有設定抵押權等他項權利。如果要買的房子有設定抵押權，買方最好要求賣方在辦理所有權移轉登記前，將原設定的抵押權辦妥塗銷登記，避免因買方不知情而接手賣方先前所欠下的債務。
謄本他項權利部登載不動產的他項權利情形，民眾須注意物件原始設定的抵押權是否已辦塗銷登記。圖／實價登錄比價王 製作
◆「謄本」分為哪幾類？申請人條件與內容？
過去，有立委接獲民眾陳情，因大半夜時曾有房仲業者登門拜訪，一問之下才知道有房仲業者為了開發客源，且當時第二類謄本屬「任何人均可調閱」所有權人資料都清楚完整呈現的特性，致使屋主本身的個資全都露。
對此，內政部修法後於2015年2月2日推行「新制謄本三級制」，內政部表示為兼顧不動產交易安全的公益性與個人資料隱私權，以「去識別化」方式提供土地登記謄本的內容，僅公開所有權的的姓氏、部分國民身分證統一編號資料，但仍需保留完整住址資料；若民眾對此有疑慮者，也可請求隱匿部分住址資料。同時新增「第三類謄本」，即利害關係人得申請所有權人的完整姓名及住址資料，以主張法律上的權益或履行義務。
一張表看懂三類謄本申請資格與內容。圖／實價登錄比價王 製作
「第一類謄本」：登記名義人或其他依法令得申請者提出申請。個人全部登記及地價資料均予顯示，其他共有人、他項權利人及其管理者的出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿的資料，則不予顯示。
「第二類謄本」：任何人都能申請。隱匿登記名義人的出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿的資料， 登記名義人若有請求隱匿部分住址資料，則顯示部份地址，會以「***」示意。但限制登記、非自然人的姓名及統一編號，不得申請隱匿。
「第三類謄本」：登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係的利害關係人，可提出申請。第三類謄本隱匿登記名義人的統一編號、出生日期的資料。
何謂「利害關係人」？依司法院名詞解釋，民事「利害關係人」是指法律上的權利或地位將直接或間接受影響的人，並不包括僅有事實上、道德上或情感上的利害關係人。舉例：債權人「阿比」起訴，請求保證人「阿賈」履行保證債務，若保證人「阿賈」獲敗訴判決，即得向主債務人「小王」求償，此時，主債務人「小王」就債權人「阿比」與保證人「阿賈」間的訴訟，即有法律上利害關係，「小王」就是這件債務糾紛中的利害關係人。
◆ 隱藏於謄本的重要資訊：「土地(建物)參考資訊檔」
土地及建物謄本除了主要標示上述「三個部」的內容之外，大家在調閱登記謄本時，是否曾注意過在謄本最下方還有個欄位，會標註寫著「本土地／建物有參考資訊，請查閱土地／建物參考資訊。」
隱藏謄本內的重要資訊「土地與建物參考資訊檔」。圖／實價登錄比價王 製作
依據新莊地政影音頻道「Oops!!地政!」的影片，及台北市地政局說明得知，政府為維護不動產的交易安全，自民國96年7月11日推出「土地資訊參考檔」服務，將不動產資訊與涉及民眾權益的相關業務資訊一併整合。由於「土地參考資訊」無涉及登記效力，並不屬於《土地法》規定應登記的範疇，所以不會揭露在謄本上，須視當事人的需求，可另外申請調閱參考資訊檔。
謄本中的參考資訊檔，可視當事人需求額外申請調閱。圖／實價登錄比價王 製作
目前土地參考資訊檔建置內容，共分為22大類，包括「土地汙染」、「土地使用分區」、「使用地變更編定」、「土地開發或建築使用限制」、「容積獎勵」及「容積移轉」等相關資訊。提醒大家，因土地參考資訊檔，是由各機關所提供的資訊內容，建置在特定的土地或建物上，因此並非每一筆土地都有參考資訊檔。若發現申請的參考資訊檔內容，與該機關現有資料不一致或有疑義時，仍須向資料提供機關，進一步洽詢確認。為了便民，現在民眾可透過手機或電腦，自行連至 內政部「土地建物參考資訊檔」查詢網站 查詢即可，不必再親自跑到地政事務所臨櫃申請。
土地參考資訊檔建置內容，共分為22大類。圖／實價登錄比價王 製作
◆ 土地或建物的「所有權狀」和「登記謄本」差別是？
台灣的「土地登記制度」是採「登記生效主義」。依民法第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，效力發生是以登載在「謄本」的登記部資料為準。土地或建物，經過地政機關登記後，會發給權利人「所有權狀」或「他項權利證明書」。而「權狀」只是一張簡易的憑證，像是人的身分證，可以初步了解所有權人、持分、門牌等基礎資料，若欲了解土地(建物)登記之後任何異動，例如是否有遭到查封、他項權利設定等資訊，就必須向地政機關調閱最新的登記「謄本」。
簡單來說，「權狀」是指申請當下的房屋產權狀態，無法全面性記載土地或建物相關資訊，也無法呈現產權是否曾有異動過，故顯示資訊較為簡略；「謄本」則可呈現該標的最新的產權狀態。假設這間房子曾有過權利異動者，會即時更新列在謄本裡，所以顯示資訊較完整豐富，亦為一般不動產交易當中，民眾務必調閱查證的資料之一。
如何區分權狀和謄本？。圖／實價登錄比價王 製作
【參考資料】
