1,000萬成交「實登1,200萬」? 房仲揭「作價鬼故事」:買賣方都要懂

5168實價登錄比價王 米編
文/陳泰源
 
作價,是買賣合意的結果,也就是對外「宣稱」的成交價,跟實際買價有所不同。會出現作價的情形,不外乎是買賣雙方有不為人知的協議與共識。
 
只是,房屋「作價」很像「鬼故事」,偶有所聞,好像確有其事,卻不曾有人親眼見過;談到作價,大多數人會覺得,一定是只做高價(影響後來買房民眾對房價的判斷,因而買貴了),不可能做低價,真的是這樣子嗎?
 
房地產買賣,不時聽到關於價格灌水等實價登錄造假的手法。圖/Freepik
 
案例 1 做高價 能閃避房地合一稅?
 
某間房子的行情是1,000萬元,最後也以1,000 萬元成交,但為了配合買方將來可以少繳一點稅,因此作價1,200萬元。
 
原因在於現在是房地合一稅的時代,若持有1年內就售出,獲利部分要課45%的所得稅,但前提是有獲利才要繳稅,如果售出的價格剛剛好也是1,200萬元,那麼帳面上是平盤脫手;如果是以1,100萬元售出,等於帳面上虧損100萬元,就不用繳稅(除了要繳土增稅之外)。
 
案例 2 合意價太低 未來可能會吃虧
 
某間房子的行情是1,000萬元,因為屋主急售,只開價700萬元,買賣雙方合意作價850萬元,帳面上看來,屋主還是低於行情價150萬元賣出。
 
這樣子做會造成3方面的影響:
 
1. 就房價來看,這是跌破行情的成交價,無疑是房價「助跌」的動力,之後的買方恐怕都會參考實價登錄揭露的850萬元往下出價,連帶使得同社區其他住戶的資產縮水。
 
2. 對賣方來說,成交價過低,好像會讓全世界都知道屋主缺錢,特別是豪宅,傳出去不好聽,有面子問題。
 
3. 對買方而言,買到便宜,照理應該高興,不過買太便宜,卻也未必是好事,在目前的房地合一稅制下,買太便宜,代表將來賣房子時,帳面上獲利的幅度較大,要繳的財產交易所得稅也會較多,而且破壞社區房子的行情,未來要賣房子時,很難提高價錢。
 
現在有實價登錄,買方要查詢屋主當初的購屋成本很容易,若知道屋主購入價格過低,就會影響買方加價的意願,這是一種「不想讓賣方賺太多」的心態。
 
案例 3 差1萬元 自備款差很大!
 
某間房子成交總價為7,100萬元,屋主為了方便買方申請貸款,配合作價6,900萬元,中間價差200萬元。 

這麼做的原因在於,以2023年的豪宅限貸令來說、台北市為例,台灣央行認定豪宅的總價為7,000萬元以上,只要過了這個門檻,銀行貸款上限就從首購最高 85成,瞬間降至4成,不僅利率較高,還沒有寬限期!
 
對首購族而言,6,999 萬元的房子最高可以貸到85成,也就是5,949萬元;但只要多1萬元,變成7,000 萬元,最多只能貸4成,也就是2,800萬元,一來一回就要想辦法多籌措3,149 萬元的自備款!
 
買房,你該這樣做!
關於「作價」這件事,如果做高價,政府會認定賣方多賺;做低價,政府會認定買方多賺(買方將來賣屋要繳稅時);不論做高或做低,在房地合一稅實施之後,多少還是會影響其中一方的稅金,所以不容易達成共識。
 
其實作價的情況並不多,畢竟違法的事情,敢做的人極少,何況也要買賣雙方都同意,還要有願意配合的房仲、代書才行。
 
對於作價,消費者其實不用太過擔心,畢竟,不符合一般行情、過高或過低的成交資訊,政府已明白表示會過濾掉,未必會揭露在實價登錄中。
 
法律教室
(諮詢律師:立揚法律事務所 葉恕宏)

依據平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例(即俗稱的地政三法)相關規定,權利人、地政士或不動產經紀業者,應在完成所有權移轉登記 30 日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件的實際資訊,即實價登錄的義務。違反者經主管機關限期改正而未改正者,將處以 3 萬元以上、15 萬元以下罰鍰,並且可以連續處罰。
 
除此之外,依實價登錄制度的立意來看,主管機關對申報人申報的資料雖然沒有事先審查的義務,但完成申報登錄後,可以進行抽查,核對資料的正確性,申報人如果故意登錄不實資料,有可能構成《刑法》第 214 條「使公務員登載不實事項於公文書罪」,將依個案由主管機關向檢察機關逕行告發。
 
 
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