大樓的房屋稅比透天還貴! 房屋稅怎麼算?一次揭開房屋稅的計價玄機

實價登錄比價王 米編
大樓的房屋稅比透天還貴! 房屋稅怎麼算?一次揭開房屋稅的計價玄機 ∣ 實價登錄比價王
大樓的房屋稅比透天還貴?一次搞懂房屋稅是怎麼計算出來的。圖/Pixabay
 
每年5月不僅要申報綜合所得稅,同時也是繳納房屋稅的時間。對於才剛進階有房人生的首購族來說,收到房屋稅繳款書時,對於帳單上的公式肯定是滿滿的不明白。那麼,接下來就透過8個快問快答,一步步把房屋稅說清楚講明白!
 
1.    房屋稅到底在付什麼?
 
房屋稅,是向「房屋所有權人」課徵的「持有稅」,每年5月開徵,計算期間為前一年的7月1日至當年的6月30日,以附著於土地的各種房屋為課徵對象,除了一般認定的房子外,也包含頂樓加蓋、車庫、夾層屋等可供居住、工作、營業使用的建築改良物,即便是無照違章建築,仍是會被課徵房屋稅的唷。
 
2.    違建也要課房屋稅?
 
是的,依據稅法:附著於土地之各種房屋,及有增加該房屋使用價值的建築物,皆為課徵對象。但若是增建部分沒有搭設門窗、牆壁的棚架做為遮陽防雨使用,則可以免課徵房屋稅
 
3.    房屋稅是怎麼算出來的?
 
房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率
 
房屋稅並不是按照房屋造價或市價計算,而是以政府評定的房屋價值「房屋評定現值」乘以「適用稅率」計算得來。而「房屋評定現值」也被廣泛用來當作房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。其計算公式如下:
 
房屋評定現值 = 房屋核定單價 × 面積 × (1-折舊率 × 折舊年數) × 房屋街路等級調整率(路段率)
 
簡單來說,「房屋評定現值」的計算,是依房屋構造、用途、樓層等條件,去核計出一個「房屋核定單價」,接著再以「房屋核定單價」與使用面積、地段、折舊率,計算出「房屋評定現值」
 
透過算式結構,可以得到一個最基本、最重要的結論:通常使用坪數愈大、地段愈棒、樓層愈高、建材愈好、屋齡愈新的房屋,房屋評定現值就會愈高,所需繳納的房屋稅也就愈高
 
4.    房屋稅的稅率?有沒有節稅撇步?
 
房屋稅稅率是根據「房屋的實際使用用途」去計算,因此房子是不是自住、有沒有營業用,都會影響到稅率的高低
 
以台北市為例:
自用住家稅率1.2%
非自用住家2.4%~3.6%
非住家營業用3%
非住家非營業用2%
 
不過,想要享有1.2%自住優惠稅率,還得要滿足以下3個條件:
1.房屋無出租使用
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住
3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內
 
如果本人、配偶及未成年子女持有的住家用房屋超過3戶,且實際都是無出租、自用使用,那麼以台北市為例,民眾可以挑選3間房屋評定現值較高的以1.2%自住稅率計算,其餘房屋則依據「非自住房屋」的稅率去計算課稅。
 
5.    房屋稅的概念都有了,實際來試算看看吧!
 
假設小明在台北市信義區松壽路三段有一棟5層樓鋼筋混凝土造(RC)住宅房屋,於民國85年3月建造完成,總面積250平方公尺,每平方公尺核定單價2,450 元,折舊率1%,供自住使用,111年路段率為290%,小明111年期的房屋稅是多少呢?試算如下:

2,450 元 × 250 平方公尺 ×(1-1% × 26 年)× 290% × 1.2%=15,773元
 
6.    房屋稅最晚何時要繳?怎麼繳最方便?
 
房屋稅為一年收一次,繳納期間為每年5月1日~31日,房屋稅納稅義務人原則上即是房屋所有權人,但非納稅義務人本人也是可以用信用卡、行動支付來繳納房屋稅。
 
另外,有一點要特別留意,因為房屋稅是「按月課徵」,因此若是房屋使用有任何變更,一定要在當月15日前申請。比如說房子本來是營業用,後來變更為住家用,那麼只要在當月15日前申請變更,當月的稅率就會變成住家用的稅率;若是當月16日之後才申請變更,則當月的稅率還是會根據原本的稅率計算,下個月才會更改成新的稅率。
 
7.    有沒有什麼情況可以不用繳房屋稅?

住家用房屋現值低於10萬2千元時,就免繳房屋稅

房屋稅是依「房屋評定現值」課徵,而房屋評定現值會因折舊而逐年降低;按照房屋稅條例規定,當房屋均做為住家使用,且房屋評定現值遞減到10萬2千元以下,即可免徵房屋稅。
 
8.    房子已經很老了,不是說會折舊嗎?為什麼還要繳房屋稅?

不是老舊房屋就能免徵房屋稅喔!房屋稅的計算會依據房屋構造、面積、高度、街路地段率及使用情形而調整,且每年會依照房屋構造的種類提列折舊,房屋的課稅現值也會逐年降低。如果做為住家使用,且課稅現值在10萬2千元以下,即符合免徵房屋稅的標準

但若是房屋的課稅現值雖已低於10萬2千元,可是同一房屋卻部分供住家使用,部分供營業使用,因營業面積仍需課徵房屋稅,所以就無法適用免徵房屋稅的規定