圖解／【我的室友不是人】凶宅如何認定？凶宅的房價，誰說了算？

2022/7/22 9:00:00

實價登錄比價王灰編

（更新日期：2023/8/16）

韓劇《大發不動產》由飾演身兼驅魔師的不動產社長張娜拉，碰上不信鬼神的神棍鄭容和，兩人從歡喜冤家變成「大發不動產」的最佳拍檔。

《大發不動產》的工作內容主要是接下業主委託，將出沒屋內的鬼魂驅離淨化，再以合理的價格把房子賣掉。

同樣在台灣，也有人會邀請法師到曾發生命案的房屋作法，希望就此恢復以往的安寧生活。但在旁人眼中，這樣的房子似乎有著一張永遠撕不下來的標籤：「凶宅」。

如何認定凶宅？凶宅房價誰說了算？圖／5168實價登錄比價王製作

▋什麼是「凶宅」？社區內只要一戶曾發生過命案，整棟就都算是凶宅？法官跟你想的可能不一樣

台灣目前對於「凶宅」（房仲業者多稱「事故屋」）其實並沒有白紙黑字的明確定義，不是正式的法律用詞。

推敲原因可能是因事涉個人隱私與機密資料保護原則，政府沒有建立像實價登錄查詢網站的公開頁面可供查詢凶宅名單。

民間則有人特別架設網站，羅列整理過往凶宅的新聞報導連結，以及物件大致的地理位置等資訊。

另外，可參考坊間房屋仲介網，也能從當地鄰里間口耳相傳獲得消息。

要說最接近凶宅的官方定義，則可參照內政部「不動產說明書」應記載事項中：本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。

若遇糾紛時，法官通常會依內政部函釋、調查結果的證據與辯論過程等綜合考量，針對不同事件的輕重程度，最終依法官自由心證作出判決。

關於凶宅的判定，可從兩個角度討論：

（一）「死亡原因」，又分「自然死亡」與「非自然死亡」：

✦「自然死亡」通常是指因年邁、病故，壽終正寢。2021年台灣本土疫情爆發，五月中旬全國面臨三級警戒，期間曾發生染疫民眾在家中猝逝的憾事。

隨即有人問起「這類住宅是否屬於凶宅範疇？」為此內政部當時解釋，因屬染疫病死，所以不算凶宅。

不過，一般民眾「感覺上」心裡毛毛的，大多還是不敢買來住。雖然因病故家中，不被法律認定為凶宅，但實務上房仲業者為避免日後產生交易糾紛，大多選擇「據實以告」，仍將此類住宅於不動產說明書標註為凶宅，以供消費者參考。

✦「非自然死亡」則是因意外枉死（如一氧化碳中毒）、輕生、他殺等情形。

（二）「發生起末點」：凶宅的判定之所以有這麼多爭議，就是和死者發生命案的起始點和結束地點有關係，而「建物專有部分」就是影響的關鍵。

更多法院判例的結果，詳情參考下列新聞：

鬼月專題／從9樓輕生、墜落在2樓，哪戶是凶宅？你不知道的凶宅大解密

鬼月專題／凶宅房價打5折！跟風買房除了八字夠硬還有「這前提」

鬼月專題／有夠衰！買到凶宅卻敗訴　法院判決關鍵在這兩點

▋凶宅與房價的關係？銀行業者老實說...

大家都知道，凶宅會影響房價，且一般民眾大多不會選擇購買凶宅，當然也不希望自己住到一間凶宅。

除非是投資客抱持「台灣人普遍很健忘」過了5年、10年或許就沒人記得，該地曾發生命案的念頭，想讓「時間沖淡一切」。

所以仍有人願意嘗試以低價買入凶宅，之後「重新包裝」再出租或賣掉，藉此賺取價差而獲利。

然而，要想以凶宅作為投資標的，不僅心臟要很大顆、口袋也要夠深。

電訪銀行行員得知，市面上凶宅雖因案情程度有所不同，但銀行業針對凶宅物件的接受度普遍低落。

有銀行在調查物件時，若發現該物件曾發生過命案，無論死亡原因為何，一率選擇不承作。

因為對銀行來說，凶宅是一個高風險的擔保品，未來不可抗因素實在太高，未來恐難以轉手，故多數銀行不願意接收凶宅的業務。

即便銀行願意給貸，貸款的成數比起一般市場行情還要來得低；換句話說，如果想要購買凶宅，你得要準備更多的現金，甚至可能要全額購屋。

▋我們要如何避免買到「凶宅」？

凶宅的房價通常和市價相去甚遠，不想買到凶宅，通常有幾個方法可以查詢，可降低買到凶宅的機率：

(1) 避開凶宅多打聽：拜訪當地社區大樓的街坊鄰居、和管理員或警衛打交道。

身為第三方的鄰里長辦公室，也是重要情報站。經過多次詢問探訪下，相關社區物件的「歷史紀錄」就能一一浮現。

(2) 凡走過必定留下痕跡：如今仰賴網路發達，人手一機，「隨時保持備份」習慣的網友大有人在。

加上社群媒體百花齊放，舉凡臉書、Instagram、LINE或其它網路論壇等，都有熱心民眾和當地居民，分享第一手最即時的消息，提供買房的民眾參考。

搜尋網路可輸入「凶宅」+「大樓名稱」，結果一覽無遺。

(3) 坊間各大房仲品牌，多有建置全台房屋物件的龐大資料庫，具備更多專業的背景市調。

加諸前文所述，房仲多半會要求屋主(即賣方)誠實告知現有屋況，並按照不動產現況說明書如實填表，揭露相關房屋資訊，以保障買方的購屋權益。

※ 【實價登錄比價王關心您】珍惜生命，若需任何協助請撥打諮詢：衛福部安心專線1925、生命線1995 ※

👉訂閱實價登錄比價王YouTube頻道_風水／房市知識免費看！

找物件、查房價歸剛欸！加LINE吧～最即時完整的成交行情一鍵到手！

任何問題儘管來社團大膽問！全台16個在地社團攏係你的買房神隊友～