圖解／噪音.菸味不忍了！ 「尚方寶劍」條款擊退惡鄰居
住集合式住宅最怕遇到惡鄰居發出各種噪音和時不時飄出的二手菸味，不但影響生活品質，要是屢勸不聽連帶影響社區和諧。圖／5168實價登錄比價王製作
相信大家在學生時期，或到外地上班，多少有租房子的經驗。每次租房都要碰運氣，願求一支「上上籤」，期許未來的室友或鄰居是好相處的類型。
同樣，想要購屋的民眾，買房前也要特別留意社區周遭有沒有容易形成噪音或空氣污染的嫌惡設施
另外可觀察社區公告欄，是否有定期更新公文或會議紀錄等，作為初步判斷管委會是否正常運行，未來若遇有糾紛，才有窗口可及時反映處理。
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其實，住戶之間偶有互相打擾的情況，是情有可原的。家中想要輕裝修，施工前只要提前張貼公告或事前告知，相信大多住戶都能夠體諒
就怕遇到不聽勸的惡鄰居，不但事情無法得到善終，還鬧得大家都不愉快，社區的生活品質甚至居住安全，都可能因此大打折扣。
此次實價登錄比價王，主要以兩種「汙染源」：噪音與氣味的影響，站在「國家公權力」的角度，看看有哪些法律，可以保障自身的居住權益。
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噪音百百種 嬰孩家中當賽場跑.鄰居高歌先不要
小孩放聲哭鬧、有人常看電視開超大聲，或在不對的時間高歌一曲，真的令人很崩潰。圖／5168實價登錄比價王製作
網路社團或新聞，最多人討論令人厭惡的惡鄰居行為就是「製造噪音」了。有的是鄰居有小小孩，時常把家中當操場玩「大隊接力賽」不打緊，還會不時搭配些微的哭鬧聲，或少許的「超自然震動」。
更有一些長輩朋友年事已高，習慣將客廳電視調得很大聲，自己睡著電視卻還醒著，聲音持續大到連隔壁鄰居都曉得他定頻收看哪幾個頻道。
或是，住宅周邊正巧有幾間輕工廠，一到下班時間或連續假期，廠門大開不一定是加班做生意，而是來了三五好友揪團歡唱卡啦OK，厝邊鄰居因此被迫聽場「免費的」演唱會。
一般來說，想要檢舉噪音有一定的難度，因為你要知道「是誰發出聲音」(鄰居或附近廠房)，且聲音是「間歇性」還是「持續性」？
專家建議可蒐證的方法是利用手機，錄影大過於錄音，有畫面搭配聲音，有憑有據。
知道是哪一戶發生噪音後，可搬出「公寓大廈管理條例」第22條，即俗稱的「惡鄰條款」，要求該名住戶改善。
三種情形 可祭出「惡鄰條款」
俗稱的惡鄰條款可以有效遏止哪些行為？圖／5168實價登錄比價王製作
一、長期積欠管理費：享有社區設施福利 管理費卻一毛不繳
※ 原文條例：「積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者」。
二、特定行為經勸導、罰款後，仍未見改善或再犯者
※ 原文條例：「違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。」
◆ 最常見實例：有的住戶會在「公共空間」堆放雜物，導致其他住戶出入不便，或遇火災等緊急狀況而影響逃生路線等。
三、其他違反法令或規約情節重大者
◆ 惡鄰條款的菸味和噪音，即依此為據。
因「惡鄰條款」具有強大的公權力，最終是可要求惡鄰居搬離原住處。為了避免陷入鄰居彼此「冤冤相報」的惡性循環，管委會必須謹慎為上。
如果想要趕走惡鄰居，下列四個步驟不可少。
惡鄰條款可能會影響該住戶的居住權益，故須遵循一定的步驟才能生效。圖／5168實價登錄比價王製作
（１）明定社區規約
（２）促請該住戶於3個月內改善
（３）若未改善，管委會可召開「區分所有權人會議」：三分之二出席、四分之三投票同意。
（４）訴請法院判決強制該住戶遷離。
（２）促請該住戶於3個月內改善
（３）若未改善，管委會可召開「區分所有權人會議」：三分之二出席、四分之三投票同意。
（４）訴請法院判決強制該住戶遷離。
【提醒】
此條款只適用設有「管理委員會」、適用「公寓大廈管理條例」的集合式公寓住宅大樓。一棟一戶的獨立「透天厝」是無法依此法對抗惡鄰居，建議直接報警比較有效。
噪音持續不改善 警察可依社維法送辦
警方到場多半有警告的作用，搭配長期蒐證可以有效抑制甚至趕走惡鄰居。圖／5168實價登錄比價王製作
如果不依「惡鄰條款」處置，民眾多半會直接打電話報警，是最直接且有效嚇阻的方式。
當然，如果你很有耐心，已事前定期蒐證加上警方到場，萬一最後真的告上法院，這些無疑是強而有力的證明。
警察機關處理噪音案件之法律依據，是以「社會秩序維護法第72條」作為依據。一般警察機關，會以相鄰住戶2戶以上具名指證，做為開罰依據。
但實務上，曾有法院對於這個法條要件已有不同解釋，認為「2人以上之特定少數人，只要其生活安寧確有受妨害之具體事證」也屬於妨害公眾安寧，就能以這條裁罰。
資料來源：臺北市政府警察局
我的鄰居是癮君子 二手菸是無形氣味應該如何蒐證？
除透過「國家公權力」對抗惡鄰居之外，若因惡鄰居的「行為」而讓你受有損害時，還可以依民法侵權行為的規定，向對方提起民事訴訟，請求損害賠償。
例如，有律師說明，如果長期受到鄰居製造的菸害或噪音，對於自身健康權有危害，可依《民法》第184條第一項規定：「故意或過失不法侵害他人權利」
輔以「醫師診斷證明書」或「空氣清淨機」的購買發票證明等，依法向對方提告。
或依《民法》第793條「氣響侵入之禁止」向法院主張，要求法官下判決，禁止惡鄰居再製造煩人的噪音或難聞的氣味。
※ 原文條例：「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。」
台灣是法治的社會，這次分享希望大家可以透過正當管道，解決與鄰居之間的紛爭。
我們常說「法理情」，初期若「動之以情」、「說之以理」都無法有效約束「惡鄰居」的行為，最終請求管委會出面協助，若仍未見改善，不得已只好訴諸其它法律途徑。
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