大都更時代破局？　建商縮手…上半年住宅拆照量創5年新低

房市交易量縮，都更腳步也明顯放緩。房仲業者彙整內政部最新統計資料，發現全台上半年住宅用途拆除執照共計1,846宅，較去年同期減17.8％，為2021年以來同期最低。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，隨著《危老條例》即將落日，加上房市前景低迷，同時營建成本又暴增，降低開發商整合意願，致使全台住宅重建拆除熱潮逐漸降溫。

根據數據，近十年全台住宅類拆照宅數的高點位於2023年，當年上半年全台即有2,726戶住宅拆除，不過之後逐漸轉弱，雖然一度於2025年轉熱，卻於今年上半年再度明顯降溫。

截至今年6月為止，全台住宅類拆除執照僅1,846宅，較去年同期的2,246宅減少400宅，減幅達17.8％，若與2023年高點相比更大減32.3％。

賴志昶認為，住宅拆照宅數明顯下滑，主要有幾個因素，除了2027年5月底《危老條例》即將落日，使得相關獎勵逐漸減弱，加上房市買氣轉弱，還有營建成本居高不下、建築融資環境趨嚴等原因，使得地主或開發商整合都更、危老案件意願降低，因此雖說日前有地方政府高呼「大都更時代」來臨，不過現況仍讓拆除量陷入低迷。

觀察六都數據，上半年雙北與台中住宅拆照合計達1,429宅，占全台77.4％，顯示都更動能仍集中於北部、中部都會區。

其中，新北市上半年住宅拆照達731宅，較去年同期年增31.2％，不僅創2017年以來同期新高，更首度上半年拆除宅數超越台北市。

相較之下，台北市上半年住宅拆照為480宅，較去年同期年減32.5％，並創2019年以來同期最低。

賴志昶認為，台北市過去長期為都更重鎮，2022、2023年上半年住宅拆照量均超過1,200宅，明顯領先其他都會區，不過北市精華地帶的都更整合難度加劇，且適合開發的大型基地基本皆已整合完成，導致北市近三年拆照量快速下滑。

另一方面，新北市政府近年來大力推動都更改建有成，除了對於都更審核態度較顯積極，且新北精華區亦有不少高屋齡聚落，更加深建商重建推案興趣，尤其在近年北市整合力度熄火之後，更讓都更版圖逐漸向新北市擴散。

此外，在台中方面，根據數據，台中市上半年住宅拆照達218戶，與去年同期相比增幅高達60.3％，增幅冠居六都。

住商不動產中區執行協理賴萬認為，台中本身即擁有為數不小的老屋基數，加上近年來市中心開發逐漸飽和，使得蛋黃區土地相當稀缺，因此都更改建成為建商推案的重點之一，在需求加深之下，區域亦逐漸躍昇都更重鎮。

賴志昶提醒，房市近期面臨發展停滯，加上仍有建築融資審慎、營建成本偏高等問題，使得規模較小、整合條件不足及推案效益較差的案件較容易延後。

不過，觀察整體拆照數量雖說整體數量遞減，但若是位於精華區、基地條件完整、整合建商具有品牌力，或已完成高度整合的大型都更案，仍會按既定進度持續推進，顯示目前重建市場進入區域集中且由大案主導的階段，而非都更全面熄火。

未來隨房市重啟多頭，或營建成本上漲幅度趨緩，以及中央或地方政府政策加持之下，確實具改建急迫性的都會區，仍有望重新點燃都更市況。