新北Q4房價「大漲7.4％」有貓膩！　預售衝上9字頭　成屋均價卻悄悄跌破5字頭

新北市政府20日發布2025年第四季不動產市場季報，數據顯示整體市場呈現價量俱漲的表象，成交均價達每坪58萬元，較上季上漲7.4％，然而這波漲勢主要歸因於「預售屋交易量占比提升」所導致的結構性轉變（表一），第四季由於板橋、新店、永和等核心區，有多個指標新案集中推出，預售屋交易量占比由上季的24.5％躍升至39.4％，帶動全市平均單價，但若單看成屋（大樓、公寓）市場，房價則為下跌修正的狀況。

新北市地政局地價科科長蕭湘君表示，以建物類型分析，預售屋價量俱漲創下新高（圖一），平均單價達每坪72.3萬，季漲3.3％，核心地段如板橋、新店、永和等地，有多個單價突破9字頭、甚至破百萬的指標性大案集中成交，例如板橋「遠洋之森A+」、新店「華固譽誠」、永和的「漢皇 River Sky」，加上營建與土地成本居高不下，建商讓利空間有限，推升整體預售市場的數據表現。

但在成屋（大樓）的部分則呈現價量俱跌（圖二），平均單價每坪49.6萬，季減3.3％，交易量則衰退18％，顯示在信用管制與高利率環境下，成屋（大樓）買氣轉趨保守；成屋（公寓）持續修正（圖三），平均單價下滑至每坪38.1萬元，季減1.6％，因產品競爭力較弱，受政策與環境衝擊最為直接，價量同步走弱。

在行政區表現方面，永和區是第四季表現最亮眼的區域之一，整體價格大漲19.2％、每坪達75.9萬元，交易量也大增38.7％，包辦了預售屋每坪92.5萬元、成屋（大樓）每坪68.5萬元、成屋（公寓）每坪50.4萬元的房價三冠王，為缺乏新案的永和注入活水，帶動價量齊揚。

板橋區第四季整體均價上漲10.0％、每坪達70.6萬元，交易量增加38.1％，預售屋交易量高達567筆，穩居全新北第一。

新莊區是第四季主要行政區中唯一呈現價量俱跌的區域，整體均價微跌1.5％、每坪59.4萬元，交易量下滑14.8％，但並非代表區域市場轉弱，而是因為上季有指標大案「國泰曦」大量去化，墊高了比較基期，這季重劃區新推案較少，交易結構回歸常態所致。

若以生活圈角度分析，中永和四號公園周邊生活機能極度成熟，加上綠地稀缺性，新案推出就能吸引高資產族群進駐，第四季預售屋平均單價高達每坪120萬元，不但創下區域價格天花板，也位居全新北市第一。

板橋溪崑生活圈過去較少大型新案，第四季因指標建案「協和新中興」帶動，以212筆的成績，奪下新北市主要生活圈的預售屋交易量第一名，表現甚至超越新店央北與林口家樂福等熱門重劃區。

相較於預售屋集中在核心蛋黃區，成屋（大樓）的買盤則外溢至外圍區域，淡水市區生活圈這季以97筆拿下成屋（大樓）交易量冠軍，在親民總價、成屋供給量充足的條件下，持續吸引預算有限的首購族或剛性需求買盤進場，呈現穩定去化的格局。