僅2縣市負擔得起！高房價房貸壓力沉 專家揭問題一堆
房價負擔能力沉重、家庭結構成員越來越少讓房市面臨極大變化。根據內政部最新發布的去年第3季房價負擔能力統計，截至2026年初數據，全國21縣市中，有19個縣市的房價負擔能力約40％屬略低等級，而房貸負擔率，僅嘉義縣、基隆市兩縣市屬可合理負擔範圍。
雖然近期因房價微跌與所得增加，讓房貸負擔率有些許下降，不過全台房貸負擔能力依然沉重，尤其六都，台北市高達65.47％，新北、台中、高雄、台南皆超過39％，桃園則約37.13％。根據內政部不動產資訊平台發布標準，房貸負擔率30％以下才是可合理負擔範圍，超過30％、不到40％為略低，超過40％、不到50％為偏低，超過50％則屬於過低等級。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，自2000年以來至今，房貸負擔率節節攀升，可是房貸違約率卻長年下滑，二者走勢背離，顯示國人並未因房貸負擔加重而違約不還款。原因可能是台灣人精打細算，找到降低房貸負擔的方式，像是申請30年或40年期房貸、購買低總價房型，甚或藉由家族長輩資金奧援來幫忙減輕房貸負擔。
另外，家庭結構成員越來越少也是一大問題，伴隨著超高齡化社會、少子化的趨勢，戶量降低的浪潮也難擋。根據內政部不動產資訊平台最新發布，去年第三季全國設有戶籍住宅平均人口數僅2.9人，為2009年第一季有統計以來、家庭成員最少的一季。進一步觀察六都及新竹縣市戶籍平均人口數變化，新北市在2021年第二季便低於3人，是七大都會區中最早，緊接著是高雄市2022年第一季開始不到3人，第三則是新竹市，從2024年第一季開始戶籍平均人口數低於3人，緊接著依序是台南市、桃園市、台北市、新竹縣、台中市。
為此，何世昌分析，縱使社會與家庭結構朝向小家庭化發展，平均戶量也持續減少，但民眾難免會有豪宅夢，尤其買得起大房子，誰願意屈居鳥籠，但房價居高不下、難以負擔大宅有關，又碰上豪宅限貸令緊箍咒，導致高總價住宅難以取得高成數貸款，大多數購屋民眾只能將購屋總價壓低在豪宅線以下的房型，也導致建商為了掌握主力購屋族群而大舉推出小宅建案。
房市專家張欣民指出，家庭人口數變少導致「小宅化」成為不可逆的趨勢，最大的影響就是除了房價高漲被迫縮減購屋面積外，不婚不生、兩代不同堂、高離婚率及高齡化社會需求，也都是大坪數需求減弱、小宅當道的主要原因。
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