台灣空屋16年不曾低於75萬戶…　數據揭「房市不跌神話」背後的資金暗路

根據內政部統計，2025年上半年全國空屋率為10.43％，達98萬609宅，創有統計以來歷史次高。而2025年第二季全國待售新成屋宅數，也已經已攀升至11萬2,086宅，創有統計以來歷史新高。

空屋這麼多，明顯供過於求，房價正常不是應該下跌嗎？專家直言，空屋率高，但房價不跌，背後的原因就是：「很多空屋根本不是拿來賣的，是拿來借錢的。」

擁有20年房地產與金融業工作經驗，並推出《給首購族的聰明買房術》的蕭大立（阿宅），在個人臉書提供一個重要數據釐清：自2009年來，台灣空屋從來就沒有低於75萬戶。

「不管金融海嘯房價下跌，或是降息導致房價上漲，空屋量平均都維持在80萬上下的水準。」

蕭大立表示，在多年來一直保有這麼龐大空屋量的情況下，房價卻仍然長期持續上漲，可見空屋統計跟房價漲跌趨勢，根本毫無關連。空屋率高，但房價不跌，背後的原因就是：「空屋賣不掉沒關係，只要還能拿來跟銀行申請貸款，付得起利息，就無需降價出售。慢慢賣就好，等到景氣回溫，未來還能加價賣。」

他以建商賺錢方式作為例子說明，建商買地、蓋房子、賣房子，整個過程中，建商其實不需要掏出太多自己的錢，因為背後有銀行和預售屋制度在撐腰。

建商想買土地？可以申請「土地融資」；想蓋房子？可以申請「建築融資」。更棒的是，透過「預售屋制度」，建商在房子還沒蓋好前，就能先從客戶手中取得頭期款和工程款。也就是說，在蓋房子的過程，建商只要拿出一部分資金，就能啟動上億元的工程。

更棒的是，如果最後房子沒賣完，建商還可以跟銀行申請「餘屋貸款」。什麼是「餘屋貸款」呢？就是建商蓋好的建案沒完銷，剩下來的餘屋，仍然可以拿來跟銀行申請貸款。

依據央行2024年第七波信用管制的最新規定，賣不完的餘屋，建商還是可以拿來貸款3成。

這樣對建商有什麼好處嗎？想像一下，超市快打烊時，還沒賣掉的生魚片，為了怕壞掉，一定會貼上紅色的折扣貼紙，減價大拍賣。

但房子不一樣，就算賣不掉變存貨，靠銀行給的餘屋貸款撐腰，建商還是可以取得資金，可以繼續賣、慢慢賣、加價再賣，完全沒有資金周轉不靈、需要降價的壓力。

雖然餘屋貸款的利息比較高，但建商根本不在意。對他們來說，這些付給銀行的利息只是成本，最後通通灌進房價裡，由下一個買房的消費者來買單就好。

所以，蕭大立說，這就是為什麼雖然台灣空屋率不低，房價卻能不斷創新高的主因。只要空屋還能借到錢，房子賣價不斷創新高，完全不是問題。