房市恐懼訊號引爆？專家揭「買房賺錢」關鍵：把握黃金期
買房除了是為了給予自己一個安身立命的家，不少人更是拿來當做投資理財的利器；不過，收租的核心在於選擇高租金投報率的潛力地段，追求穩定現金流與資產增值才是最終目標。財富方舟（RICHARK）創辦人吳建賢日前在臉書粉專「Cosmo房產教練 」中表示，成交量縮、市場觀望氣氛濃厚，對於大多數人來說，是個恐懼的訊號；不過對於真正懂收租的人來說，卻是「撿鑽石」的黃金期。
吳建賢進一步表示，其實不少人都在期待「房市變冷」，因為在市場熱的時候，你是在「搶」房子，價格跟條件都由不得你，在市場冷的時候，你是在「挑」房子，你有籌碼談出更好的價格、更優的條件；關鍵從來不是市場的溫度，而是你挑物件的「眼光」。
吳建賢分析，選擇物件的核心指標有五點，第一、租金坪效，避開「租金天花板」陷阱，很多新手喜歡買大坪數，覺得大方好住，但投資看的是「坪效」。大坪數的租金通常有天花板，增加的坪數無法等比例反應在租金上。第二、估價內買進，在銀行估價內（或更低）成交，代表頭期款極小化，槓桿更安全。抗跌性強，進場就具備安全邊際，市場波動也不怕。輕鬆覆蓋房貸，租金收入大於月供，房子自己會養自己。第三、剛性需求，地段名稱是虛的，租客流動才是真的，別盲目追求名氣大的地段，要追隨「穩定的生活圈」。像科技園區、大型醫療體系、成熟商圈機能點。這些區域具備穩定的「租客輪替機制」，即便景氣波動，專業人士與剛需族群的預算依然穩定。
第四、價值工程，低成本創造高溢價，很多人以為裝潢要砸大錢，其實「輕裝修、重氛圍」才是王道。 透過專業的照明調整、色彩計畫、家具配置，往往只需花費小額資金，就能調升租金、縮短空置。最後一項是空置期管理，報酬率的「沈默殺手」一年空置30天，你的年度投報率就直接蒸發8％。專業投資人不是等退租才找人，而是「超前部署」，退租前30天啟動招租，讓租約無縫銜接，這才是真正的「被動收入」。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示，不管是投資或自住，都可以計算房子的投資報酬率，透過投資報酬率的計算可以更理性找到合適的時機，並有更合理的成本預估。如果購屋出租的投資報酬率明顯高於銀行定存，當然投資不動產就可以是一種相對穩健的投資管道，或成為對抗通膨避免資產縮水的選擇且最好從租金報酬率反推房價，租金報酬率至少4％以上才有投資誘因。
猜你也想看：