一表看Q4房價！六都公寓全倒、北市大樓漲12％…　專家：這2種房別再亂買

房市買氣進入寒冬，也讓各類物件房價表現逐漸分化。房仲業者根據實價登錄統計，2025年第四季六都各類建物平均總價趨勢，其中六都公寓型產品全面下跌，反觀雙北市的住宅大樓、華廈卻逆勢上揚。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，限貸氛圍下，貸款條件較差的物件，價格首當其衝，促使資金逐漸回防雙北都會區或具電梯的保值型物件，整體房市呈現「強者恆強、弱者恆弱」的K型化走勢。

六都2025年第四季各類建物中，公寓產品房價下滑最為嚴重，其中雙北市跌幅約落在2.8％上下；不過，桃園以南的公寓總價跌勢顯著，跌幅分別為桃園市5％、台中市7.9％、台南市15.3％、高雄市6.4％。

另外，華廈產品則各有漲跌，漲勢集中於雙北，台北市漲幅約2.8％最高，新北市約1.6％次之，其餘四都則呈現4～11％不等的跌幅。

反觀大樓產品，除台中市下跌7.4％之外，其餘五皆呈漲勢，其中台北市均價逆勢大漲12.3％，站穩4,000萬元大關，桃園市、台南市大樓亦有2～3％的漲幅，至於新北市、高雄市則呈現微漲局勢。

賴志昶分析，主因在於限貸令大環境之下，行庫對於屋齡偏高、且缺乏立即都更效益的老公寓，估價相對保守，導致買方入手意願降低，反觀大樓因具備電梯、管理優勢，符合現代自住需求，加上營建成本高漲、支撐新成屋價格，使得大樓價格相對抗跌。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，房市進入盤整修正期，意味著市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在2026年已不適用。

在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因產品稀缺，而具有箭頭向上的強者恆強走勢；至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未處蛋黃區的物件，由於缺乏基本面支撐，流動難度將大幅提高，這類物件則持續下行，面臨價格回吐壓力。