預售屋鐵板一塊！專家揭「2個跌價關鍵」　點破投資報酬效益

5168實價登錄比價王 Vicky
隨著房價不斷攀升、購屋壓力越來越大，全台房價所得比仍持續偏高，其中台北市達26.67倍最高，表示一個家庭需26.67年可支配所得才能購得一戶預售屋，而桃園市則為12.3倍，為台灣七大主要城市中負擔相對較低的區域。
 
隨著房價不斷攀升、民眾購屋壓力越來越大。示意圖／5168實價登錄比價王資料照
 
中南部的房價所得比變化同樣驚人，台中市由10.08倍暴增至17.37倍，台南市由9.91倍升至14.10倍，高雄市也從8.43倍升至13.49倍，顯示房價短短五年間與所得脫鉤的現象相當明顯。
 
進一步觀察2020至2024年間，六都預售屋價格普遍走高，台中市預售屋總價中位數上漲81.4％居全台之冠，高雄市以74.6％居次，新竹縣市在科技業帶動下也上漲68.6％。台北市雖漲幅相對溫和，但總價中位數已突破3,500萬元，房價居高不下。
 
預售屋總價持續走高，首購族與自住族面臨更高購屋門檻。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，台中市房價受重劃區開發、產業聚集及生活機能改善帶動，且近年新建案供給量大，吸引資金與就業機會集中，進一步推升購屋需求；高雄市則受重大建設與科技題材支撐，價格表現強勢；台北市雖漲勢相對緩，但因房價基期高，總價壓力仍大。加上可開發土地稀缺，也讓預售屋價格持續走高。
 
馨傳不動產執行長何世昌表示，自去年最強打炒房政策實施半年多來，中古屋房價出現反轉，但預售屋價格仍是「鐵板一塊」，導致兩者價差越來越大。預售屋禁止轉售措施上路，投資客無法扮演價格破壞者，只要建商還能撐住，價格就不會跌。不過，何世昌認為，建商也不可能無止盡撐下去，當成交持續低量、賣壓累積，最終價格還是會跌；二手屋市場籌碼較凌亂、屋主財務狀況不一，價格修正壓力當然比預售屋大。
 
因此建議，有意購屋的民眾應根據自身財務條件評估購屋標的，買房不僅僅要關注地段跟產品規劃，也可以將目光轉向成本較低的中古屋市場，不過要注意的是，台灣地震頻繁，老舊建築遍地可見，居住安全不容忽視。消基會董事暨房委會委員張欣民提醒，屋況較差的房子整修裝潢費用極高，所耗時間和金錢等成本也未必划算，還有可能因為政策或人造等因素，改建規劃一延再延，因此整體投資報酬效益並不高。
 
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常見問題

Q1: 中古屋市場與預售屋價格差異為何？
A: 中古屋價格較穩定，預售屋價格則持續高漲且差距擴大。
Q2: 台中市預售屋價格中位數是多少？
A: 台中市預售屋總價中位數約為81.4%，居全台之冠。
Q3: 台北市房價與所得比有何特點？
A: 台北市房價中位數突破3500萬元，房價壓力仍大。
Q4: 購屋族如何評估購買預售屋的負擔？
A: 購屋族應依自身財務條件評估購屋標的與地段規劃。
Q5: 預售屋價格持續上漲的主要原因是什麼？
A: 預售屋價格受區域開發、產業聚集及生活機能改善帶動。