樹林區海砂屋自救都更-【2】新大樓逐層介紹:住宅、店面、托老中心、車位及分配概況
大家好,這裡是樹林海砂屋的第二集!
上一集講到這個都更案基地與環境介紹,以及重度毀損的屋況。
那麼,在2026年都更案完工後,這個五層樓的危險建築,會變成怎樣的新大樓呢?
讓我們一起來從外面看到裡面,一層樓一層樓的來看看吧!
![樹林潭興案,都更自救案解讀](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDM0N25ld3M,/ec965128019b6952_1117x502.jpg/qs/w=640&h={1})
![樹林潭興案,都更自救案解讀](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQ3OW5ld3M,/18765129b82927c9_749x469.jpg/qs/w=640&h={1})
原始圖資:Google地圖、都更計劃書,製圖/5168實價登錄比價王
(一)大樓外觀
完工後的樹林潭興街大樓,坐落於967坪的基地上,是三棟地下四層樓,地上十五層樓的建築物。它們擁有深色的外觀,以及抿石子、米色磁磚、牛皮紙色瓷磚構成的線條。
在小編的想像裡,它將會是三座沉穩典雅的建築,為人們帶來新的景觀,以及新生活的希望。
![樹林潭興案,都更自救案解讀](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM4ODcxN25ld3M,/e23650eb86739155_1033x600.jpg/qs/w=640&h={1})
(一樓)店面,社區綠植,車道,公共托老中心
這個都更的基地是一個斜斜的長條形。
西側1/3的房屋,前方鄰近大安路,後方可通巷弄(潭興街107巷21弄),店面出入比較方便。
東側2/3的部分,北側地主不參與都更,南方巷弄已廢巷,並將臨107巷處規劃為車道出入口。
![樹林潭興案,都更自救案解讀](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDM5M25ld3M,/bee65128768b4e0c_1118x438.jpg/qs/w=640&h={1})
從平面圖可以看到,一樓分布有
👉店面:二十間店面
-最低:B3,9.98坪,估價一坪50萬,總價約500萬元
-最高:C1,39.23坪,估價一坪51萬,總價約2000萬元
-位置最佳:A1,32.6坪,估價一坪58萬,總價約1910萬元
![樹林潭興案,都更自救案解讀](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQwNm5ld3M,/dbc65128aa9bcee8_702x574.jpg/qs/w=640&h={1})
👉管委會空間:兩處
👉車道出入口:一個
👉公共托老院的一樓
👉錯落各處的植栽
![](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM4ODcxOW5ld3M,/9ea650eb901c22d8_841x496.jpg/qs/w=640&h={1})
整個基地分布櫻花、小葉欖仁、樟樹、桂花、繁星花、黃金露花、羅漢松、台北草等植栽。
選種方面彷彿隱含一種情感,那是來自在台灣本土的生活中,綿延至今的記憶。
(二樓)住宅,管委會空間,公共托老中心2F
A棟的二樓有四間住宅,B棟的二樓是四間住宅加上管委會空間二樓,C棟的二樓是公共托老中心的二樓。
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQ1NW5ld3M,/3f66512977c408b9_1147x417.jpg/qs/w=640&h={1})
細看A棟的格局如下,
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQyOG5ld3M,/18665128cfabd655_1202x807.jpg/qs/w=640&h={1})
這邊我們可以來算筆帳--權變算出來的價值,對比附近預售屋的成交價,誰高誰低呢?
👉最大坪數:
-都更權變:四房A3,58.03坪,估價單價33.4萬/坪,總價1938萬/戶,加一個車位
-若買新房:用單價39.9萬+車位230萬的周圍成交價去算,相同坪數/房數的物件需要2545萬元
-新房價是權變價1.3倍
👉最小坪數:
-都更權變:兩房A5,21.83坪,估價單價33.8萬/坪,總價737萬/戶,加一個車位
-若買新房:用單價45萬+車位230萬去算,相同坪數/房數的物件需要1212萬元
-新房價是權變價的1.6倍
因此如果能參與都更,用舊屋換新屋,是會比直接買新房花更少一些錢
而且小編認為,像潭興街這樣自辦都更的案子,由於是居民組成的自主更新會,在建案規畫、建材選用方面會有更多的自主權,使用性上會更接近自己想要的一些
-潭興街都更案成屋估價
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQyOW5ld3M,/4b565128d0b2a8d0_700x210.jpg/qs/w=640&h={1})
-附近新建案成交價
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQzNW5ld3M,/a736512904cbf21d_1104x282.jpg/qs/w=640&h={1})
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQzOW5ld3M,/e91651291973613b_1102x218.jpg/qs/w=640&h={1})
(三樓)住宅,公共托老中心3F
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQ1OG5ld3M,/3b46512984ce36ed_1193x393.jpg/qs/w=640&h={1})
三樓的分布如上
A棟:四間住宅,四房一間,三房兩間,兩房一間,兩梯四戶
B棟:四間住宅,四房一間且帶大露臺,三房兩間,兩房一間,兩梯四戶
C棟:公共托老中心的3F
🙋♀️潭興街都更案中,為什麼要有三層樓的公共托老中心呢?
準確來說,潭興案捐贈的公共托老中心與其配套全部內容為
1.公共托老中心:位於C棟的1~3樓,所有權為新北市政府,產權面積423.71坪,有單獨出入動線
2.兩個車位
3.裝修費用:7237950元,即723萬元
4.維護經費(認列30年):7237950元,即723萬元
為什麼要捐贈這些給新北市政府呢?
這是因為譚興案根據「都更2箭」捐贈以上內容後,可獲得基準容積加給20%(加給後為312%)
一般來說容積率拉高一些,房子就有機會蓋高一點。
(四樓)住宅
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDQ5OG5ld3M,/7b165129f327ffe0_1166x402.jpg/qs/w=640&h={1})
四樓的分布如上
A棟:四間住宅,四房一間,三房兩間,兩房一間,兩梯四戶
B棟:四間住宅,四房一間且帶大露臺,三房兩間,兩房一間,兩梯四戶
C棟:四間住宅,四房一間,三房兩間,兩房一間,兩梯四戶
(五樓~十三樓)住宅
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDUwMW5ld3M,/5fe6512a09a75395_1182x407.jpg/qs/w=640&h={1})
五樓~十三樓的分布如上
A棟:四間住宅,四房一間,三房兩間,兩房一間,兩梯四戶
B棟:四間住宅,四房一間且帶大露臺,三房兩間,兩房一間,兩梯四戶
C棟:四間住宅,四房一間,三房兩間,兩房一間,兩梯四戶
(十四樓)住宅
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM5MDU2MW5ld3M,/28a6512af9b57150_1201x375.jpg/qs/w=640&h={1})
十四樓的分布如上
A棟:三間住宅,三房兩間,兩房一間,兩個露臺,兩梯三戶
B棟:三間住宅,四房一間,三房一間,兩房一間,兩梯三戶
C棟:四間住宅,四房一間,三房兩間,一個露台,兩梯三戶
(頂樓)綠植,梯間,機房,水箱
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM4ODczMW5ld3M,/357650ebb0104399_1449x275.jpg/qs/w=640&h={1})
ABC棟的頂樓如圖所示,是機房水箱與綠植的空間
(地下一樓)機車位,車位
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM4ODczMm5ld3M,/c41650ebba07bef1_1394x349.jpg/qs/w=640&h={1})
地下一樓大多是機車車位,以及少部分的汽車車位,垃圾儲藏室也在一層。
本層共有
機車:182個
汽車:21個,其中有兩個是無障礙停車位
(地下二樓)車位
![樹林都更案新建築全貌-5168實價登錄比價王](https://cms.houseprice.tw/hpimage/MzM4ODczM25ld3M,/7db650ebbc403037_1390x326.jpg/qs/w=640&h={1})
地下二樓有35個平面車位,有些是250*600,有些是250*550
(地下三樓)車位
地下二樓共有89個車位,12個平面車位,77個機械式車位
👨🏫各樓層的分配概況
以上是潭興街海砂屋,歷經十年都更後即將完工的新大樓逐層分析。
而建好的新大樓如何分配給住戶與更新會呢?
根據公聽會的權變計畫,分配計畫也已經拍板囉!
👉潭興案的分配現況
總數 | 原住戶 | 更新會 | 新北市政府 | |
---|---|---|---|---|
住宅 | 141 | 72 | 69 | |
店面 | 20 | 13 | 7 | |
平面車位 | 72 | 58 | 14 | |
機械車位 | 55 | 17 | 38 | |
公共托老中心 | 1 | 1 | ||
管委會空間 | 1 | 1 |
如表所見,目前還有69戶住家、7戶店面、14個平面車位、38個機械車位在更新會名下。
這反應出三個訊號:
1.如果您是原住戶:
參與自辦都更,可以不受建商樓層限制,根據自己現有地坪/建坪/建物,來換到想要的樓層與戶別
2.如果您組成自主更新會完成都更:
那麼在房屋建成且原住戶分回後,自主更新會是可以決定這些物件如何利用的
3.如果您想在此購屋:
如果您對個位置的房子有興趣,可以找更新會了解看看有沒有出售計畫喔~
謝謝您看到這裡!
由於篇幅有限,我們在下集會繼續更新本系列內容,分集計畫如下,請多多指教~
由於篇幅有限,我們在下集會繼續更新本系列內容,分集計畫如下,請多多指教~
【3】-大致過程介紹:制定計畫→建案規畫→建築成本→權利變換→開工
【4】-財務詳細介紹:都更前我的財產值多少錢,都更後換成什麼?(包含補償金、新房子與店面)
【5】-各單位參與:所有權人、更新會、新北市政府各單位、鄰地地主、承辦建經公司
【6】-詳細歷程
【7】-都更常見問題在此案中何解:住戶認為自己價值更高、鄰大馬路地主不願參與都更、年事已高無力參與、我跟鄰居都想換同一戶、頂加/屋頂/陽台增建計價
【8】-相關議題簡介:自辦都更、公辦都更、建商合建
【9】-其他
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