「愈晚買房愈買不起」？ 他勸房價上漲時：別急著「小換大」
文／陳泰源
在2021～2022年這段期間，因為美國無限QE、熱錢湧入，導致台灣房市全面飆漲，有位房產線記者問我：「身為有殼一族，職業還是房仲，面對這一波房市熱潮，應該很開心吧？」這段話看似有邏輯，我卻是百感交集。
房地產市場向來穩賺不賠？圖／Freepik
我回想起2015～2018年間，跌跌不休、低迷不振的房市，當時我接到很多外區賣房的委託案，近一點的有台北市內湖東湖、文山區，遠的甚至到台中七期、南投埔里，我都接過。
這類賣家多半的想法是：因為我是銷售高總價的仲介，對於那些有錢的客戶而言，外區的房子相對便宜許多，如果我能介紹「盤子」去買，說不定還能創造當地的新高單價呢！
殘酷的事實是，他們的房子，根本早已委託當地房仲銷售多時仍賣不動，才會對銷售豪宅、外地的我，抱存一絲希望。
案例1
用距離換空間 好地段留給有錢人
有一名住在台北市東湖、即將搬家去新北市汐止的屋主，跟我分享他的經驗：他當初住在離大直比較近、也比較貴的西湖，後來房價一直漲，加上家裡的東西越來越不夠放，便由西湖轉到內湖去；之後生小孩、人口數增加，又從內湖換到較遠的東湖，最後買到汐止去，居住空間雖然越換越大，可是卻離台北市中心越來越遠，雖然同樣是住新屋，但因地段不同，房價相對便宜許多。
因此他深信，一定也有像他這樣的人，希望我能將高總價客戶介紹去東湖買他的房子，幫助他脫手變現。一開始，我被說服了，但後來都賣不太動，於是我覺察出這個邏輯有個盲點，那就是：真正懂房地產的人，不會選在房市火熱時進場。
案例2
房產沒有神話 不可能只漲不跌
過去房價高漲的年代，很多豪宅從1億元喊到2億元，每坪單價從200萬元喊到接近300萬元，價格堪稱「雲端級」，有錢還買不到！要嘛過去從不釋出，就算有，也是屋主的朋友或鄰居買走，根本流落不到房仲市場。有的屋主甚至只是拿出來「試水溫」，若買方真的出價達標，又突然收起來不賣，隔沒幾個月，重新調整價錢再賣，這就是讓人覺得可惡的炒房亂象！
然而，2015年底開始市場一片唱空，輿論一路喊跌，同為大直河景第一排、比鄰而居的「代官山」與「輕井澤」這2棟知名豪宅社區，在2016年忽然同時有多戶在賣，且隨著時間的推移，價格越賣越低。
從2014年3月「代官山」成交單價232.7萬起算，2015年「輕井澤」每坪單價分別下修為：5月209.2萬元、12月180萬元，到了2021年，北市豪宅沒有享受到美國撒熱錢的紅利，9月時更跌至單坪165.7萬元，最高與最低行情價差高達67萬元，以單戶百坪計算，2021年買比2014年便宜了6,700萬元！光是忍住不買房，1年就替自己省下近千萬元的購屋金！
買屋、賣房，你該這樣做！
越晚越買不起房？別再自己嚇自己！
已經買到房子的我，由於購買的時間點是在2020年10月，可說是起漲點，從實價登錄資訊看出，前屋主是小賠賣給我，這部分我感到慶幸；身為屋主，我不是炒短線的投資客，沒有要賣房，而是要長期持有，透過繳房貸把買房當存錢，所以這波漲幅對我來說，就只是紙上富貴，因此無感。
越晚越買不起房？別再自己嚇自己！
已經買到房子的我，由於購買的時間點是在2020年10月，可說是起漲點，從實價登錄資訊看出，前屋主是小賠賣給我，這部分我感到慶幸；身為屋主，我不是炒短線的投資客，沒有要賣房，而是要長期持有，透過繳房貸把買房當存錢，所以這波漲幅對我來說，就只是紙上富貴，因此無感。
身為房仲的我，房價漲越高，買得起的人越少，而且多數屋主都想賣天價，成交困難度也提高。除此之外，覺得房子「很好賣」、不想給仲介賺的自售屋主也變多；而中南部因為房價基期較低，讓資金潮脫北，房市呈現「北冷南熱」，更讓身為北部房仲的我開心不起來。
假設我是換屋族，房價上漲時，仍堅持買房，為了「由小換大」而被迫「由蛋黃搬至蛋白區」，我會覺得可惜。例如藝人林舒語，為了需要更大的居住空間，有買房的急迫性，因此2021年棄守原本住在北市東區的核心地段，轉移到汐止山上的別墅。
再舉個例子，我的房子是 1,000 萬元，我想買的房子是 2,000 萬元，同樣漲幅 10％，我的才增值100萬元，別人的卻增值200萬元；相對的，房價若下跌10％，我的房子才虧100萬元，別人卻虧了200萬元，一來一回間，買房換屋，反倒替自己省了100 萬元的支出……
看懂這個邏輯了嗎？別再被業者帶風向，陷入「越晚越買不起房」的恐慌裡，記住：
① 房價漲，是賣房的最佳時機；下跌時，才是買房、換屋的大好時機。
② 別再說屋主都希望房價一直漲、房仲是炒房的幫兇了！起碼我不是，我真的不是。
（作者介紹／房仲作家、東龍不動產專任委託部經理陳泰源；全文出處／《這個房仲太狠了！》）
★以上內容純屬作者個人觀點，不代表實價登錄比價王立場。