圖解/魔術空間有彈性?「夾層屋」藏隱憂

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魔術空間有彈性?「夾層屋」藏隱憂|5168實價登錄比價王
魔術空間有彈性?「夾層屋」藏隱憂。圖/實價登錄比價王 製作
 
點開公平會網站,輸入「夾層」等相關字詞,斗大標題無不提醒消費者,務必在購屋前謹慎評估。部分建商為了賣房子,會特別花心思在廣告文案,或現場搭建的樣品屋中,給予消費者有更多「想像中」的使用空間。
 
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部分預售屋建案廣告有夾層的示意照片或實際模型,讓購屋人有更多想像的空間
部分預售屋建案廣告有夾層的示意照片或實際模型,讓購屋人有更多想像的空間。圖/實價登錄比價王 製作
 
進一步查詢公平會資料發現,一案並未獲建築主管機關審查許可興建夾層,以違反公平交易法第21條第1項規定,遭公平會處以80萬元罰鍰;而另一案則是涉有廣告不實違反公平交易法第21條第1項規定,處新臺幣150萬元罰鍰。
 
預售屋市場,若查有不法仍有公平會或民眾檢舉等手段,及時對業者懲處。但市面上大多是中古屋物件,民眾假如不諳相關建築法規一時不察,選擇購買並入住夾層屋,不但住得心慌慌,最慘還得面臨強制拆除的命運。
 
此次實價登錄比價王的圖文專題,即分享夾層屋應該注意的優缺點。
 
關於夾層屋的「彈性空間」於法有據,官方規定這樣寫...
 
根據內政部營建署的說明,建物是供人居住、工作或從事其他活動使用,為確保國人的居住環境品質,同時為創造良好的空間環境,依現行建築法:
 
(1) 居室的淨高,不得小於2.1公尺。
(2) 建物室內規劃,配合基地周圍環境或室內空間高低變化需求,可適當提高部分居室空間高度,採用夾層與挑空設計,以創造活潑而富有變化的居住空間。
 
所以有所謂「挑空」、「夾層」、「挑高」等名詞,出現在建商的銷售廣告中,官方定義如下:
 
◆「夾層」是指夾於樓地板與天花板間的樓層;同一樓層內夾層面積之和,不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺,超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率,其經依法核准建造者,即可登記產權
 
◆「挑空」是指部分居室例如客廳,提高其樓層高度,使該部分居室具有2層以上的空間高度,以獲得較大的視野及採光,藉以創造活潑而具有變化之室內環境。「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板,得不計入樓地板面積。
 
◆「挑高」是指建築物的樓層高度設計,採用比一般規定3.6公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過4.2公尺,其餘各樓層的樓層高度均不得超過3.6公尺,但其他用途建築物因無樓層高度規定,常有挑高的情形。
 
◆「複層式構造」即俗稱的「樓中樓」。複層式構造是指在同一戶內,為了空間變化需求而採不同樓板高度的設計者,稱之為複層式構造。其樓層高度不得超過4.2公尺,且其室內平均高度不得超過3.6公尺。
 
預售屋的「夾層」合法嗎?購買前先確認4點:
 
※ 什麼是預售屋?依據內政部定義,包括尚未領得建造執照者、領得建造執照尚未施工者、已施工者、尚未領得使用執照者,都屬「預售屋」。
 
預售屋的夾層是否合法,購買前先確認4點|5168實價登錄比價王
預售屋的夾層是否合法,購買前先確認4點|5168實價登錄比價王
判斷預售屋的夾層是否合法,購買前務必確認以下4點。圖/實價登錄比價王 製作
 
(1)購屋者可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准之圖說內容,查核該夾層之設置是否經該管機關核准,如該夾層未標示於核准圖說中,即屬違法。

(2)簽訂購屋契約時,如建商或售屋公司提及可於領得使用執照後再行二次施工者,即屬違法部分。

(3)無法自行判斷,可要求建商或售屋者出示建造執照,依執照號碼向當地主管建築機關查詢

(4)建商或售屋者如無法出示建造執照,購屋者可向地方主管建築機關、行政院公平交易委員會、各級政府之消保官及消費者保護團體檢舉。
 
成屋的「夾層」合法嗎?有2個方法可判定:
 
※ 什麼是成屋?依據內政部定義,包括已領得使用執照之房屋或二手屋,都屬「成屋」。
 
成屋合法夾層判斷法 5168實價登錄比價王
成屋合法夾層判斷法 5168實價登錄比價王
判斷成屋夾層合法性。圖/實價登錄比價王 製作
 
(1)合法夾層依法可辦理產權登記,非法夾層則無法辦理產權登記。依此原則,購屋者可按該夾層有無登記於產權面積中(即所稱權狀面積)或可否辦理產權登記加以判斷。

(2)可要求售屋者出示使用執照,依執照號碼向當地主管建築機關查詢。
 
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夾層屋的優缺點
 
夾層屋的好處是,因小套房的使用空間有限,如果希望公、私領域分開,或想擁有更多收納空間、擺上一張床,都是將「夾層屋」垂直向上的特性,靈活運用發揮到極致。
夾層屋的優點|5168實價登錄比價王
夾層屋的好處,可靈活運用垂直向上的空間。圖/實價登錄比價王 製作
 
當然,「有一好,沒倆好」大多數人不推薦租屋或購買夾層屋的理由,主要原因不外乎是結構安全可能有疑慮,或遭人檢舉拆除勞心費力還要花上一筆錢,當然地方政府得拆報記錄,同樣讓這樣的物件無所遁形。根據新竹市稅務局新聞稿指出,房屋增建夾層,不論是否領有使用執照,均為房屋稅條例第3條之房屋稅課徵對象,增建面積均應納入房屋稅籍課稅
 
夾層屋的隱憂|5168實價登錄比價王
夾層屋的隱憂|5168實價登錄比價王
夾層屋的隱憂。圖/實價登錄比價王
 
住宅的結構安全,關乎我們的生命安全。結構技師戴雲發曾發文提及,「夾層屋」即為台灣常見三大違建建築之一,他補充夾層屋隱藏的危險性有三點:

(1)結構行為較複雜,在原結構設計時,如無特別考量,事後增設夾層,可能造成結構應力集中破壞的風險

(2)沒有使用輕質的材質,而使用混凝土去做夾層,造成自重增加,自重增加若與原先結構設計不符,會額外增加地震力,當大地震時易發生結構安全疑慮。

(3)若原設計並無預埋桿件的話,當二次施工時,容易因為敲敲打打而破壞原結構安全。若真有做夾層的必要,最好是選擇輕構架、鋼梁等輕質材料組成樓地板,且在隔出的樓板上也不要放冰箱、書櫃等大型家具,才不會造成增加原本整體結構系統過多的負擔。另外,就算是合法的「樓中樓」有如上所述相關之結構安全的疑慮,在規劃設計也必需做特別加強與檢討,需重視結構規劃設計及確實的施工品質,且按照建築相關法規申請及規劃,對本身建築與居住安全才是最有保障的。

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點開實價登錄或租屋網站,輸入「夾層」等關鍵字搜尋,各種商業用或住家的空間一字排開,屋主豪不避諱,在物件標題清楚寫著:「挑高夾層」、「夾層加一房」等,還是提醒大家,無論你是租屋族,或是想要「先租後買」的民眾,畢竟市面上大多的夾層屋大多是非法二次施工(或二次施作)後蓋的,且這是你會長時間居住的空間,挑選物件時務必仔細考量,否則哪天遭到鄰居檢舉,不僅要面臨花大錢拆除的命運,還得要勞心費力緊急搬家,得不償失。