房貸一扛40年「繳到往生」？戳破40年房貸的苦命迷思
根據內政部不動產資訊平台最新統計顯示，去年第四季全台新增房貸平均貸款期數維持287期、約23.92年，與去年第三季並列為「房貸還款期限最長久紀錄」，不僅如此，包括台北市（23.5年）、新北市（24.2年）、桃園市（24.8年）、高雄市（25.5年）以及新竹縣（25.7年）5個縣市，更創下有史以來還款期數最長久紀錄。
統計發現，過去幾年台灣主要都會區房貸期數不斷攀升。圖／Pixabay
從實務面來看，台灣房價高漲，導致薪水凍漲的年輕人買房大不易，拉高房貸期數可以貸更多，增加對於房價的負擔能力，因此銀行紛紛拉長房貸年限，例如合作金庫、永豐銀行、星展銀行、高雄銀行等，均有承作最長40年期的房貸，與20年期相較，月付本息約6成，還款壓力減輕許多，不過，想要申請年期較長的貸款，門檻並不低！
40年房貸的缺點：
1. 條件限制多
由於40年房貸期限很長，為避免授信風險過高，各銀行均言明，僅限無自用住宅的首購族，且擔保品的坐落地點須位在精華區，加上須在優質企業工作或是擔任公職人員，有穩定收入可還款，才有機會成功申請到40年房貸。
此外還有一條潛規則，貸款年限加上申貸人年齡，不得超過75，且貸款年限加上擔保品屋齡要小於60，換句話說，想要申請40年期的人，年齡不得超過35歲，購買房子的屋齡要低於20年以下才行。
2. 總負擔利息高
銀行主管提醒，比起20年房貸，40年房貸的利息負擔整整多出一倍，借款人要有負擔高額利息費用的心理準備。
實際舉個例子來算算看，以貸款1,000萬元，年息1.5％，採本息攤還且無寬限期來估算，等到整個繳款期滿，40年期繳付的總利息為330萬元，比20年期的158萬元，總利息多了172萬元，足足增加一倍有餘；若是退一步試算30年期房貸，總利息242萬元，也是比20年期多了將近100萬元。
那麼，為何購屋族寧可多付利息？那就是接下來要談到的，關於40年房貸的優點。
40年房貸的優點：
1. 還款壓力較輕
以前面同樣條件去試算，首購族貸款1,000萬元買房，年息1.5％，如果暫不考慮寬限期，申貸20年期，每月得付出4.8萬元的本息，對年輕族群而言是非常大的負擔；同樣的貸款條件下，將貸款期限延長至40年，每月負擔金額降至不到2.8萬元，僅20年期的近六成，生活品質、經濟壓力確實有差。
2. 提升購買力
以同樣月付款2.8萬元試算，利率1.5％，40年期房貸可以貸到1,000萬元，但若是20年期僅能申貸到580萬元，30年期也僅能貸到800萬元，也就是說40年房貸無形中增加約220萬元～420萬元的購買力。
而且除了增加購屋能力外，拉長房貸年限對於銀行在個人房貸負擔能力的評估，也是極重要的關鍵。舉例來說，假設月收約6萬元的上班族，申請20年期1,000萬元的房貸，銀行會認為每月房貸占收入比例過高而有疑慮；但若是申請30、40年期的房貸，就可降低每月房貸占收入的金額，銀行端核貸的機率也就較高。
大家接著看：
總結來說，40年房貸雖然還款時間長，但優點是購屋族就有充足的預算可以挑選物件，而且每月還款較輕，可以兼顧生活品質；缺點則是心情上像是一輩子都在還房貸，風險和壓力一直存在。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨曾分析，適合40年房貸的人，第一種不外乎是屬於短期持有、未來有換屋計畫，或者是有能力可以提前還完房貸的人；另一種則是懂得投資理財的達人，能善用低利條件去做報酬率相對較高的投資，如此一來，才能盡量避免升息風險以及利息多繳的壓力。
