房貸一扛40年「繳到往生」?戳破40年房貸的苦命迷思

實價登錄比價王 米編
根據內政部不動產資訊平台最新統計顯示,去年第四季全台新增房貸平均貸款期數維持287期、約23.92年,與去年第三季並列為「房貸還款期限最長久紀錄」,不僅如此,包括台北市(23.5年)、新北市(24.2年)、桃園市(24.8年)、高雄市(25.5年)以及新竹縣(25.7年)5個縣市,更創下有史以來還款期數最長久紀錄。
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統計發現,過去幾年台灣主要都會區房貸期數不斷攀升。圖/Pixabay
 
從實務面來看,台灣房價高漲,導致薪水凍漲的年輕人買房大不易,拉高房貸期數可以貸更多,增加對於房價的負擔能力,因此銀行紛紛拉長房貸年限,例如合作金庫、永豐銀行、星展銀行、高雄銀行等,均有承作最長40年期的房貸,與20年期相較,月付本息約6成,還款壓力減輕許多,不過,想要申請年期較長的貸款,門檻並不低!
 
40年房貸的缺點:
 
1.    條件限制多

由於40年房貸期限很長,為避免授信風險過高,各銀行均言明,僅限無自用住宅的首購族,且擔保品的坐落地點須位在精華區,加上須在優質企業工作或是擔任公職人員,有穩定收入可還款,才有機會成功申請到40年房貸。

此外還有一條潛規則,貸款年限加上申貸人年齡,不得超過75,且貸款年限加上擔保品屋齡要小於60,換句話說,想要申請40年期的人,年齡不得超過35歲,購買房子的屋齡要低於20年以下才行
 
2.    總負擔利息高

銀行主管提醒,比起20年房貸,40年房貸的利息負擔整整多出一倍,借款人要有負擔高額利息費用的心理準備。

實際舉個例子來算算看,以貸款1,000萬元,年息1.5%,採本息攤還且無寬限期來估算,等到整個繳款期滿,40年期繳付的總利息為330萬元,比20年期的158萬元,總利息多了172萬元,足足增加一倍有餘;若是退一步試算30年期房貸,總利息242萬元,也是比20年期多了將近100萬元。
 
那麼,為何購屋族寧可多付利息?那就是接下來要談到的,關於40年房貸的優點。
 
40年房貸的優點:
 
1.    還款壓力較輕
 
以前面同樣條件去試算,首購族貸款1,000萬元買房,年息1.5%,如果暫不考慮寬限期,申貸20年期,每月得付出4.8萬元的本息,對年輕族群而言是非常大的負擔;同樣的貸款條件下,將貸款期限延長至40年,每月負擔金額降至不到2.8萬元,僅20年期的近六成,生活品質、經濟壓力確實有差。
 
2.    提升購買力

以同樣月付款2.8萬元試算,利率1.5%,40年期房貸可以貸到1,000萬元,但若是20年期僅能申貸到580萬元,30年期也僅能貸到800萬元,也就是說40年房貸無形中增加約220萬元~420萬元的購買力
 
而且除了增加購屋能力外,拉長房貸年限對於銀行在個人房貸負擔能力的評估,也是極重要的關鍵。舉例來說,假設月收約6萬元的上班族,申請20年期1,000萬元的房貸,銀行會認為每月房貸占收入比例過高而有疑慮;但若是申請30、40年期的房貸,就可降低每月房貸占收入的金額,銀行端核貸的機率也就較高。
 
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總結來說,40年房貸雖然還款時間長,但優點是購屋族就有充足的預算可以挑選物件,而且每月還款較輕,可以兼顧生活品質;缺點則是心情上像是一輩子都在還房貸,風險和壓力一直存在。
 
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨曾分析,適合40年房貸的人,第一種不外乎是屬於短期持有、未來有換屋計畫,或者是有能力可以提前還完房貸的人另一種則是懂得投資理財的達人,能善用低利條件去做報酬率相對較高的投資,如此一來,才能盡量避免升息風險以及利息多繳的壓力。
 
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