新竹建案「僅憑4張圖片」秒完銷！　消保官：「閉門銷售」怎麼看都不公平

新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設「星都匯」建案日前遭立委在立院揭發建商「閉門銷售」現象，新竹縣、市消保官會同地政、工務、稅務等主管機關，9月2日下午聯合稽查昌益集團，以釐清是否未曾向主管機關申請銷售，一個月內便宣布完銷，同時調查業者封閉式銷售的適法性爭議。

 

消保官表示，昌益建設所屬昇益建設在竹東鎮二重埔推出「星都匯」建案，在8月4日取得縣政府核發「科技商業服務專區」1,051戶建照，在使用分區上僅可做為符合土管「商務及服務」業種使用，其中 578戶則委託同集團的「昌益仲介公司」銷售，以總銷售額的5％佣金做為報酬。

 

 

該公司以「昌益建設案」為名成立一個 Line群組，裡面有2萬5千多名會員，由員工以電話通知或Line簡訊傳送的方式給特定的會員釋出訊息，可優先獲得集團內部所有此建案資訊第一手消息，開賣當日僅提供建案外觀與基地區域位置圖，及每層平面圖與停車位的設施配圖等4張圖表照片，待消費者選擇後，即簽訂「購屋意願書」。

 

該公司於8月24及25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備查，申報當日及隔日（26日）兩天就獲得566張訂購單；隨即排定自8月30日起正式簽約，一連7天、每天8小時皆排滿了客戶簽約的行程表，一旦客戶未出現簽約，後面備取者馬上頂替名額。

 

直至消保官聯合稽查時，業者陳列3天下來所有的簽約書，供主管機關抽查，確實已有326戶完成簽約，每份契約正本上均載明，消費者已支付總價一成、約130萬元的簽約金，並附有銀行本票及身分證正反面影本等相關資料。

 

消保官靳邦忠表示，此案業者依法如期向主管機關做銷售申報，且在契約內也載明了是「主要用途僅限於辦公室，皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含有『住宅』用途限制之優惠貸款」，契約正本與購屋意願書（紅單）的轉換程序也依法律規定。業者連樣品屋都不用蓋，委由集團子公司銷售，放幾張圖片在群組裡，透過會員制讓特定客戶優先訂購，兩天就銷售一空。

 

靳邦忠進一步指出，其中就「僅限於辦公室」，以不適用一般「優惠貸款」，取代不適用一般「住宅使用」之條款用語，是否涉及以虛偽之表徵引人錯誤違反公平交易法，以及採封閉式銷售方式是否為投資行為而非消費行為，將再與相關主管機關研議其適法性。由於違法要件不明確，且未有消費者就本案投訴消費糾紛，將先以對業者進行行業導正為主。

 

但他也指出，就在這一連串細膩的操作下，房價不斷漲高，「這樣下去一般消費者真的買不到房子了，全部被業者鎖單，成為一個封閉銷售的市場。」靳邦忠當場質問負責的林姓主管：「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售，以後如有糾紛要拿什麼當依據做判斷？」業者回答：「我們每次要蓋的時候，就賣完了，所以以後也都不蓋了，就透過圖片來說明」。

 

靳邦忠進一步追問：「這次建照僅能作辦公室，將來違規使用，會有被罰款拆除的風險，你們有告訴消費者嗎？」業者也回覆：「有，契約都有註明」對於消費者是否真會如此衝動瘋狂，光憑圖片就買房，業者則回應：「這我們也沒辦法」。

 

新竹縣地價科科長呂明勳則要求此建案簽約30天後，業者必須如實做實價登錄，所有資料地政機關將列案監督，如有異常交易訊息，也會適時發布消費警示。北區國稅局新竹分局審核並提醒業者代表，今年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施，課稅範圍含預售屋及其座落基地，持有期間5年內轉讓會課以重稅，異常轉單的流動資金也會立案追蹤，這些風險成本都要如實轉告消費者。

 

靳邦忠強調，雖然業者的銷售行為的違法性要件尚待釐清，但整個銷售過程顯不符合社會對於公平正義的期待，「就一個消保官的立場而言，怎麼看都不盡公平合理，消費者的權益何在？」。他嚴正提醒建商應注意社會觀感，關於銷售市場的開放性，對一般消費者也應力求公平合理。

 

他也呼籲僅憑4張圖片就瘋狂搶房的消費者，將來施工完畢可能不符合自己的「使用」期待。應該審慎評估、理性消費，正視預售屋本質是為居住目的，而非投資的工具，5年內轉售會被課高額重稅，不要成為墊高房價的幫手，損害消費者自身的權利。

 

針對此案件，內政部也發出聲明：

 

一、內政部得知後即洽新竹縣政府了解案情，請縣府本權責確實依法查處，縣府也於本月2日由消保官會同相關單位辦理聯合稽查。

 

二、配合7月1日實價登錄新制實施，內政部已訂定預售聯合稽查計畫，並責請縣市政府確實執行；本部將密切注意預售屋市場交易情形，防杜違規炒作，使各業者勿存有僥倖投機之心態。

 

三、將適時提醒消費者在購買預售屋時，應詳細了解建案資訊，理性審慎評估。

 

四、建商銷售過程是否涉及違反公平交易法等規定，正由新竹縣政府釐清案情中，內政部將洽詢縣府了解，並洽公平會處理，也請縣府持續追蹤本案後續交易簽約和實價登錄情形，如有涉及違法行為，當依法裁處，以導正預售屋交易秩序及維護消費者權益。